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중대형 공공개발 추진…파주·김포로 확대될듯
정부가 경기 분당 판교신도시의 중대형 공동주택 건설용지를 공공개발 방식으로 추진하는 방안에 무게가 실리면서 공공개발 방식이 판교 이외의 다른 신도시에도 적용될지 여부에 관심이 쏠리고 있다.
아직까지 공공개발에 대한 구체적인 개념은 서 있지 않지만 일반적으로 대한주택공사나 지방자치단체의 도시개발공사 등이 자체자금으로 아파트를 지어 일반에 분양하거나 임대하는 것으로 볼 수 있다.
특히 분양아파트의 경우 토지 지분을 묶어 분양할지 여부와 토지는 국가소유로 하고 수분양자에게는 지상의 시설(아파트 및 부대시설)에 대한 재산권만 부여하느냐 하는 문제 등이 또 하나의 과제이다.
토지지분을 국가가 소유하고 국가는 이 토지를 공공 부문에 장기 임대해 아파트를 지어 공급토록 할 경우 향후 재건축 등에 따른 과다한 개발이익을 국가가 환수할 수 있게 되고 공공기관의 아파트 건설비용이 낱낱이 드러나게 돼 분양가격을 간접적으로 통제할 수 있는 장점이 있다. 그러나 막대한 토지매입비용을 국가 재정에서 충당해야 한다는 부담이 따른다.
반대로 토지지분을 아파트와 동시에 분양할 경우는 토지매입에 따른 자금부담은 덜 수 있지만 재건축 등의 과정에서 현재 서울 강남권과 같이 분양가 상승 등 각종 부작용이 있다.
◇공공개발 파주·김포 등에도 확대 적용될 듯=정부가 판교신도시 중대형 공동주택 건설용지를 공공개발 방식으로 추진키로 방침을 정할 경우 이같은 공공개발 방식은 다른 신도시로의 확대 적용이 불가피하다. 이유는 공공개발이 주택의 공개념 정책과 맞물려 있기 때문이다.
특정 택지지구에만 한정해 공공개발을 할 경우 공급물량이 극히 부족해 주택의 공공성을 높이는 데 한계가 있고 시너지 효과도 떨어진다는 점에서다.
따라서 판교신도시를 필두로 경기 파주·김포 등 요지의 신도시는 물론 경우에 따라서는 일정 규모 이상 중·대 규모 일반 택지개발지구에도 적용될 가능성이 높다.
공영개발을 주장하고 있는 경제정의실천연합의 한 관계자는 “유럽 등 대부분의 선진국은 공공부문 주택과 분양주택의 비율이 3대 7 정도로 높아 정부가 주택가격 정책을 효율적으로 집행할 수 있는 데 비해 우리나라는 공공부문의 주택비율이 14.7%에 불과해 정부의 통제기능이 먹히지 않고 있다”고 말했다. 그는 “여타 선진국처럼 공공부문 주택비율을 30% 이상 높이기 위해서는 향후 건설되는 신도시 등에 공공개발을 확대해야 한다”고 주장했다.
◇공공개발 자금조달 어떻게= 중·대형 공동주택 공공개발 정책의 핵심은 자금조달이다. 토지지분과 공공부문이 건설한 아파트를 모두 일반 분양할 경우 분양가 인하 효과와 자금조달에는 큰 문제가 없다.
하지만 토지를 국가가 보유하고 지상권 및 건축물만 분양하거나 임대아파트를 지을 경우 막대한 재원조달 부담이 뒤따른다. 토지를 국가가 매수할 경우 최소 수천억원의 토지 매입비용이 투입돼야 하는데 예산은 한정돼 있어 전반적인 예산운용에 차질이 우려된다.
또 공동주택 건설비용도 문제다. 이 경우 가장 효율적인 방법은 국민주택기금을 활용하는 방법이 있다. 하지만 국민주택기금도 연간 7조원 정도의 자금이 운용되고 있지만 국민임대 100만가구(연간 10만가구)를 포함한 공공임대주택 150만가구 건설용으로 대부분 투입되고 있어 별도로 중형 임대주택으로 전용할 수 있는 여지가 좁다.
다른 대안으로 연기금 등 재무적투자자를 통한 투자유치를 검토할 수 있다. 이 경우도 최소 6∼8% 정도의 투자수익을 제공해야 하는데 현행 공공개발 임대주택 임대 및 관리에 적자가 빚어지고 있는 점을 감안하면 이같은 수익률을 확보해 재무적 투자자를 끌어들이는 데는 한계가 있다는 지적이다.
최악의 경우 주공 등이 회사채를 발행해 자금을 조달할 수 있지만 주공의 경우 국민임대단지 조성 등으로 7조원가량의 부채가 증가하는 등 부채비율이 13개 정부투자기관 중 가장 높은 223%에 달하는 데다 중형 임대주택을 빼더라도 오는 2007년께는 250%로 올라갈 것으로 예상된다. 자칫 주공의 부실화로 국가경제에 치명적인 타격줄 우려가 있다.
주공의 경우 국민임대주택 10만가구를 짓기 위해서는 연간 3조∼4조원가량의 회사채 발행이 불가피한 상황이며 특히 지난해에는 부채증가액이 7조361억원에 달해 부채비율이 69.5%나 늘었다.
따라서 국민주택기금의 확충만이 공공개발의 유일한 해법이라고 할 수 있다.
여기에 더해 “공공개발 방침이 정해질 경우 정권의 교체 여부와 관계 없이 일관되게 추진할 수 있는 중장기 대책수립과 확고한 ‘룰’을 마련해 국민들이 이를 신뢰할 수 있도록 하는 게 최우선 과제”라는 게 부동산 전문가들의 한결같은 견해다.
중대형 공공개발 추진…파주·김포로 확대될듯
