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[전문가 7인 주택시장 진단]“호가상승 우려” 한목소리… 전망은 “안정 VS 상승”
서울 강남권 재건축단지와 경기 성남시 분당·용인권 집값이 무섭게 뛰면서 시장불안 요인으로 작용하고 있다. 세제강화 등 정부가 쏟아낸 일련의 부동산 안정정책을 무안케 하고 있다. 높은 호가에 매수세가 따라주지 못하고 있음에도 호가가 계속 오르고 있어 ‘일본식 거품론’까지 나오고 있다.
당초 강남수요 대체지로 개발되는 판교도 주변지역 집값을 끌어 올리면서 집값 안정과는 반대 방향으로 움직이고 있다.
이에 본지는 부동산 전문가 7명을 대상으로 현재의 주택시장을 진단하고 향후 시장 전망, 시장을 진정시킬 수 있는 방안 등에 대해 알아봤다.
◇주택시장 거품 끼었나?=강남, 분당 등 일부 지역의 집값 급등에 대해 거품론을 제시하는 의견이 많았지만 정도에 대해선 다소 엇갈린 반응을 보였다.
현대경제연구소 박덕배 박사는 “현재의 주택시장 집값은 호재에 대한 기대감이 만들어낸 거품”이라고 진단했다. 그는 “수도권 미분양 외에도 많은 연립·다세대 주택 등이 빈채로 있어 더욱 심각한 문제가 잠복해 있다”며 우려를 나타냈다.
임달호 현도컨설팅 사장도 “강남과 분당 등에선 거래량은 적으면서 호가 중심으로 오르고 있어 거품이 끼었다”고 말했다.
이에 비해 한국건설산업연구권 윤영선 박사는 “집값 상승이 전국적으로 파급된 것이 아니다”며 “일부 주택시장도 상당부문 실수요을 반영하고 있어 우려할 정도는 아니다”고 말했다. 그는 “정부의 안정정책에도 불구, 특정 지역에서 집값이 오르는 것은 공급이 부족하기 때문”이라고 분석했다.
부동산114 김희선 전무는 “판교 주변 등은 입지여건·교통 등 상대적 가치에 따른 상승이라며 거품론에 반대” 의견을 냈다.
특히 일본식 거품론에 대해선 여러 상황을 고려할 때 가능성이 낮다는 지적이 지배적이었다. 전문가들은 이미 IMF를 거치면서 하락기를 한번 거쳤고 담보대출 비율이 시세의 50%로 일본보다 훨씬 낮기 때문이라고 설명했다.
◇앞으로의 주택시장 전망은?=일부 집값에 버블이 형성됐다는 분석을 전제로 대다수 전문가는 시장이 하향 안정세로 돌아설 것으로 내다봤다. 하지만 일부에서는 주택시장의 스태그플레이션(거래없이 호가만 상승)이 지속될 것이라는 전망도 내놨다.
삼성증권 김재언 과장은 “가격상승을 실수요자가 이끄는 상황이 아니기 때문에 집값이 서서히 빠지면서 안정될 것”이라고 전망했다. 또 그는 “정부가 부동산 세제 강화 등 일관된 정책을 펴고 있고 국내외 경제 상황을 감안할 때 금리 인상이 불가피한 만큼 집값은 꺾일 수밖에 없다”고 진단했다.
우리은행 안명숙 팀장은 “내년 중개업법 개정을 통한 실거래가 신고제가 전면 실시되면 시장 충격에 따른 가격 약세가 올 것”이라고 예상했다.
현 시장에 대해 거품론을 주장했던 현도컨설팅 임달호 사장은 “현재와 같은 세금강화와 재건축억제 정책이 유지된다면 강남 등 대형 아파트는 계속 오를 수밖에 없다”고 정부 정책의 허점을 지적했다.
◇판교, 시장안정에 역효과?=판교가 주택시장에 주는 영향에 대한 전문가들의 의견은 ‘단기적 부정론’과 ‘장기적 긍정론’으로 요약된다.
안명숙 팀장은 “현재 경기 용인·성남 분당 지역의 가격급등이 판교 때문으로 꼽으면서 단기적으로 역효과가 나타나고 있다”고 말했다. 그는 “국민임대 평형(25.7평) 이하가 전매금지로 2010년께나 시장에 나와 그때나 돼야 공급확대 효과를 볼 수 있다”고 전했다.
건설산업연구원 윤영선 박사는 “장기적으론 강남·분당 등에 대한 대체 수요지 역할을 하면서 가격안정에 도움을 줄 것”이라고 내다봤다.
이에 비해 장기적으로도 집값 안정에 별 도움이 안된다는 의견도 강했다. 삼성증권 김재언 과장은 “큰 이익이 보장되는 판교를 보고 청약을 미룬 수요자들이 나중에 한꺼번에 대체 수요지로 몰리게 되면 집값이 또 한번 요동칠 수 있다”고 말했다. 그는 “판교가 본래취지인 집값 안정이나 서민층 주택공급에서 멀어졌다”고 덧붙였다.
<별도박스>
◇문제해결엔 규제론 VS 완화론 ‘팽팽’=부동산전문가들 중 대다수는 최근 급상승한 서울 강남·경기 성남시 분당권의 집값에 거품이 있는 것으로 평가했다. 하지만 거품 제거 방법에 대해서는 처방이 엇 갈렸다.
현대경제연구소 박덕배 박사는 “양도세 인상, 전매금지 등의 조치도 투기세력은 계산을 한 것이기 때문에 소용이 없다”면서 “서울공항 부지에 신도시를 건설하거나 실거주가 아니면 과중한 세금을 물리는 방법 등의 강력 조치가 따라야 한다”고 말했다. 강남과 판교 인근의 최근 수요는 정부의 잇딴 부동산 규제정책과 양도세 인상 조치에도 아랑곳하지 않는 투기성 자본이 유입된 결과로 본다. 이에대해 정부는 더욱 강력한 조치를 내놓아야 한다는 주장이다.
부동산114 김희선 전무는 “현 부동산 시장은 강남과 분당권만 빼고는 정상”이라며 “전체 주택시장과 강남, 분당 등 인기지역의 중대형 평형에 대한 주택정책은 근본적으로 달라야 한다”고 했다. 부동산 양극화 현상이 짙어지고 있어 그에 대한 대책도 당연히 달라야 한다는 것.
현도컨설팅 임달호 대표는 “매물이 시장에 나오게 하려면 양도세를 인하하고 전매금지를 풀어주는 쪽으로 가야하고 지속적인 공급확대정책을 펴야 시장이 안정될 수 있을 것”이라고 지적했다.
[전문가 7인 주택시장 진단]“호가상승 우려” 한목소리… 전망은 “안정 VS 상승”
