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[판교 분양가 평당 1천만원대]30평형 2억이상 차익
건설교통부가 한국토지공사 등 시행자에게 경기 성남 판교신도시의 아파트건설용지 공급을 24일 승인했다. 이에 따라 오는 11월 일괄 공급될 분양가 상한제 적용대상(전용면적 25.7평 이하) 일반분양 아파트의 분양가격도 사실상 결정됐다.
하지만 판교신도시내 아파트 건설용지와 분양가상한제 적용대상 아파트의 평당 최고 분양가격이 공공택지지구의 ‘심리적 마지노선’인 각각 평당 1000만원을 넘어서 고분양가 시비는 물론 분양가상한제 실효성에 대한 논란이 빚어질 것으로 예상된다.
건교부는 그동안 판교신도시 분양가상한제 적용대상 아파트 분양가를 평당 1000만원 이내로 묶겠다고 누누이 강조해 왔다.
더구나 이같은 높은 분양가에도 불구하고 판교신도시가 가진 특수성 때문에 당첨자들은 ‘로또’에 비견할 만한 높은 프리미엄을 챙길 수 있을 것으로 예상돼 개발이익이 공공의 목적이 아닌 분양자에게 특혜를 준다는 시비가 불거질 것으로 보인다.
판교신도시의 아파트 1채의 분양가는 33평형 기준 3억3858만∼3억1383만원선에 결정될 예정이다. 동판교와 서판교를 나눠볼 때 최고 분양가는 서판교 지역 아파트가 높고 최저분양가는 동판교지역 아파트가 높다.
◇전용면적 18∼25.7평 아파트 평당 953만6000원=분양면적 기준으로 20∼30평형대다. 땅값에 정부가 고시하는 기준 건축비 및 부대비용을 적용해 분양가를 산정하는 분양가상한제 적용대상이다. 11월 일괄공급대상 아파트 총 1만6157가구 중 45%인 7274가구가 공급된다.
이 규모의 주택건설용지는 조성원가에 필지별 입지여건과 방향, 단지 규모, 용적률 등을 감안한 감정가격으로 공급된다. 토지 감정가격은 평당 평균 928만원이며 필지에 따라 850만∼1054만5000원선이다.
여기에 평균 용적률 151%를 적용할 경우 아파트 1평 건설에 소요되는 택지비용이 614만6000원이다.
이를 토대로 정부가 고시한 분양가 상한제 아파트 건축비(339만원)와 지하주차장 건설비(20만원), 분양보증수수료(6만원), 수영장 등 편의시설 설치비(10만원), 친환경건축물인증에 따른 인센티브(10만원)를 적용하면 18∼25.7평 이하 아파트의 평균 분양가는 평당 953만6046원이 된다.
◇전용면적 18평 이하 평당 최고 855만원=분양면적 기준 20평형대다. 판교신도시에 전용면적 18평 이하 아파트는 총 8852가구가 건설되는 데 이중 8446가구가 임대아파트(국민임대 5784가구, 공공임대 2662가구)로 지어져 실제 일반분양분은 406가구에 불과하다. 민간업체가 143가구, 주공은 263가구를 각각 공급한다.
18평 이하 일반분양아파트 용지는 조성원가(평당 743만원)의 95% 수준에 공급된다. 따라서 이 땅의 평당 공급가격은 705만8500원이다. 여기에 용적률을 감안한 아파트 1평의 평당 땅값과 기준 건축비, 각종 부대비용 등을 합친 아파트의 분양가격은 평당 831만∼855만원이 된다.
◇전용면적 25.7평 초과 1500만원 안팎= 전용면적 25.7평 초과 대형아파트는 4566가구가 건설되는 데 이중 중형임대아파트 297가구와 주공이 공급하는 596가구가 포함돼 있다. 따라서 3673가구가 순수 민간이 공급하는 일반분양분이다. 이 토지는 채권과 분양가를 동시에 써내도록 해 채권은 높고 분양가는 낮게 써낸 업체에 공급된다. 주공이 가져가는 569가구분은 채권·분양가병행 입찰 결과에서 입찰평균 금액 이하에 공급된다. 중형임대아파트 용지는 같은 방식으로 땅값이 결정되지만 공급자격은 재무적 투자자 및 특수목적회사(SPC)에 우선공급된다.
건교부는 이 용지의 감정가격이 평당 971만∼1334만원으로 평당 평균 1144만8000원 수준이라고 밝혔다. 여기에 용적률을 감안한 아파트 1평건설에 소요되는 땅값은 715만5000원이다.
그러나 25.7평 초과 아파트의 경우 분양가격을 평당 1500만원 안팎 수준에서 묶는다는 방침이어서 이 수준에서 분양가격이 결정될 전망이다.
한편, 인근 분당신도시의 평당 아파트 매매가격이 평당 1300만원을 넘고 중대형 주상복합이 2500만원에 이르는 점을 감안하면 25평형 당첨자는 1억원, 30평형은 2억∼3억5000만원, 중대형은 1억7000만∼3억원의 시세차익을 챙길 수 있게 된다.
[판교 분양가 평당 1천만원대]30평형 2억이상 차익
