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[고수에게 배운다] 2. JMK 플래닝 사장
진명기 JMK플래닝 사장(53)은 자타가 공인하는 부동산 업계 최고의 ‘땅투자’ 전문가다. 진사장은 25년 넘게 부동산 관련 일을 하면서 한번도 아파트 계약서를 써 본 적이 없을 정도로 땅에만 매달려 왔다. 그의 말을 빌리면 현장답사를 위해 1년에 평균 10만㎞를 달리며 10년쯤 전국 산천을 누비다 보니 어느순간 ‘딱’하고 눈이 트였다고 한다.
전남 곡성 출신인 그는 1974년 순천대 축산과를 졸업한 뒤 공무원이 되려고 고시에 매달렸지만 뜻을 이루지 못했다. 70년대 말 건강이 악화돼 ‘지방의 공기 좋은 곳을 찾아 구경이나 다니라’는 의사의 조언에 따라 지방을 돌아다니다 땅에 관심이 생긴 것이 땅과 인연을 맺게 된 계기다.
82년 반포 지하상가에 중개사무소를 내고 주로 경기도 일대의 농가주택을 거래했다. 90년대 중반부터는 분당 시범단지 등의 농가주택, 임야, 대지 등을 거래했다. 당시 분당 땅값이 평당 2만~3만원에 불과했다. 그러나 IMF때 잘못 선 보증으로 전 재산을 날리는 시련을 겪었지만 그동안 그가 소개한 땅을 샀다가 큰 돈을 번 지인들의 도움으로 재기할 수 있었다. 진사장은 2000년부터 토지 중개를 그만두고, 부동산컨설팅에 전념하고 있다.
그는 자신의 투자내역에 대해서는 한사코 공개를 거부했다. 그냥 “많이 벌었다”라고만 짧게 말할 뿐이었다. 대신 자신의 컨설팅 사례 중 성공담과 실패담을 한 가지씩 들려줬다.
ㄱ씨는 88년 속리산에 올랐다가 우연히 인근 주민이 대지 220평을 1백80만원에 판다는 이야기를 듣고 진사장을 찾았다. 진사장은 당장 사라고 했고, 그 땅은 얼마 전에 도로수용이 되면서 ㄱ씨는 보상금으로 7천5백만원을 받았다. 진사장은 “당시 시세로도 평당 2만원은 하는 땅인데다 교통 수요도 늘고 있어 반드시 개발될 것이라고 생각했다”고 말했다.
ㄴ씨는 진사장의 만류를 뿌리치고 88년 고양시의 땅 2000평을 평당 2만원에 팔았다. 하지만 이 땅은 최근 사업지구로 묶이면서 평당 2백만원을 넘어섰다. 진사장은 “그린벨트라도 도시 근처의 땅은 10년 이상 보유해야 한다”고 말했다.
진사장은 땅 투자에 앞서 가장 먼저 ‘충성스런 정보원을 확보해야 한다’고 강조했다. 한 지역에서 10년 이상 거주한 부동산중개업자나 현지 주민 등을 통해 정확한 정보를 얻어야 한다는 것이다. 또 ▲한 지역만을 집중 공략하고 ▲인구가 늘어나는 지역에 투자하라는 것이 그의 땅 투자 노하우다. 반면 ▲2~3년 내의 단기투자 ▲전 재산을 쏟아붓는 이른바 ‘몰빵투자’ ▲혐오시설이 있는 지역에 대한 투자 등은 피해야 한다.
진사장은 앞으로 땅투자가 각광받을 것이라고 전망한다. 정부가 국토균형발전을 위한 갖가지 대안을 내놓는데다 지자체도 앞다퉈 개발계획을 쏟아내고 있기 때문이다.
“땅투자에 성공하려면 정확한 정보분석으로 정부 정책의 변화를 꿰뚫어야 하고, 적어도 10년 이상은 기다리는 전략과 인내심이 필요합니다. ”
[고수에게 배운다] 2. JMK 플래닝 사장
