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[현장 확대경] ‘뉴타운’ 초기비용 덜 들고 웃돈 ‘짭짤’
집, 땅 등 부동산은 개별성이 강하기 때문에 직접 현장에 가서 확인하지 않으면 낭패를 보기 십상이다. 부동산거래뿐 아니라 정부의 부동산정책 수립에도 현장 확인은 필수적이다. 앞으로 2주 간격으로 실리는 ‘현장 확대경’은 현재 관심이 집중되는 현장을 직접 찾아가 그곳의 분위기와 속사정 등을 전하는 ‘발로 쓰는’ 연재물이 될 것이다.
서울 강북 뉴타운지역을 중심으로 한 재개발사업에 대한 관심이 커지고 있다.
각종 규제에 묶인 강남권 재건축사업에 비해 상대적으로 규제가 덜한 데다 초기 투자금이 적어 서민들이 내집 마련하기에 유리하기 때문이다. 지난 20일 뉴타운 중 가장 먼저 준공식을 마친 길음뉴타운은 아파트 웃돈(프리미엄)이 분양 때보다 1억~1억5천만원 붙었다. 또 한강조망권이 뛰어난 한남·보광동 등 한남뉴타운 일대는 아직 개발기본계획도 확정되지 않았지만 단독주택이나 빌라가 평당 2천5백만~3천만원에 거래되고 있다.
◇길음뉴타운, 웃돈 1억~1억5천만원=길음뉴타운은 서울시가 2002년 10월 이후 발표한 15곳의 뉴타운 중 가장 먼저 입주가 시작됐다. 지난 22일 길음뉴타운 4단지 대림 e-편한세상(1,881가구)의 입주를 시작으로 28일에는 2·3단지 대우 푸르지오(2,350가구)가 새주인을 맞는다. 내년에는 삼성 레미안2차(520가구), 레미안3차(970가구)가 순차적으로 입주한다. 2010년까지 1만4천1백가구, 3만9천5백여명이 거주하는 주거중심형 녹색타운으로 탈바꿈할 예정이다.
본격적으로 입주가 시작되면서 이곳 아파트 분양권도 연초보다 1천만원 오른 가격에 거래되고 있다. 대림 e-편한세상 33평형이 현재 3억~3억6천만원에 거래되고 있다. 2001년 말 분양 때보다 웃돈이 1억~1억5천만원 붙었다. 삼성 래미안2차 33평의 경우 지난해 2억9천5백만원에 분양됐지만 지금은 4억원을 호가하고 있다. 인근 중앙공인중개소 이선동 사장은 “2·3월 이사철을 맞아 거래가 활발해지면서 가격이 오른 뒤 지금은 비교적 거래가 뜸한 편”이라고 말했다.
특히 길음뉴타운에 포함된 재개발구역 중 길음 7·8구역, 길음정릉 9구역 등은 내년쯤 철거가 시작된다. 또 2차 뉴타운으로 선정된 미아뉴타운과 접해 있어 앞으로 이곳은 대규모 주거단지로 바뀔 전망이다. 뉴스타공인중개소 유갑상 사장은 “이 지역은 계속 주거환경 개선작업이 진행될 것이기 때문에 투자가치가 매우 높다”고 말했다. 현재 길음 7·8구역의 10평짜리 단독주택은 평당 1천2백만원, 20평짜리는 평당 9백만원에 거래되고 있다.
◇한남뉴타운, 손바뀜 활발=한남뉴타운은 2003년 2차 뉴타운지역으로 선정된 뒤 아직 개발기본계획도 확정되지 않았지만 가장 관심이 높은 지역이다. 한남·보광·이태원·동빙고동 등 재개발구역이 한경변을 끼고 있어 한강조망권이 뛰어난 데다 고속철역사, 미군기지 이전 등으로 개발호재가 많은 용산과 맞닿아 있어 투자자들이 눈독을 들이고 있다. 여기에 서울의 대표적 부촌인 한남동과 인접해 있어 투자메리트가 높다. 현재 10평짜리 단독주택은 평당 2천5백만원, 빌라는 평당 3천만원에 거래되고 있다.
특히 올들어 가격이 뛰기 시작해 연초보다 평당 2백만~3백만원 가량 올랐다. 인근 보광리젠트중개소 백윤홍 사장은 “올초 투기지역에서도 기준시가 1억원 이하 일부 소형주택에 대해서 실거래가가 아닌 기준시가로 양도소득세를 과세하기로 함에 따라 1억원 이하 소형주택의 거래가 활발했기 때문”이라고 설명했다.
이곳이 본격적으로 개발되면 한강 건너편 서초구 잠원동 일대 아파트 가격을 넘어설 것이라는 것이 인근 중개업소 관계자들의 공통된 의견이다. 백사장은 “현재 보광동 현대홈타운 33평형의 가격이 5억3천만원 가량인데, 재개발이 본격화되면 동부이촌동 LG자이아파트 가격을 쫓아가게 될 것”이라며 “이미 오래 전부터 강남 사람들을 중심으로 이곳 주택을 많이 사들였다”고 말했다.
◇재개발 투자 주의할 점 많아=재개발에 투자하려면 재개발구역에 포함된 땅 또는 집을 사서 조합원이 되거나 재개발구역에 짓는 아파트를 일반분양받으면 된다. 조합원은 우선적으로 로열층을 배정받을 수 있고, 분양가가 싼 장점이 있지만 사업이 지연되면 추가 부담금이 늘거나 오랫동안 돈이 묶일 수 있다. 반면 일반분양은 조합원에 비해 분양가가 비싼 게 흠이다.
유니에셋 김광석 홍보팀장은 “조합원 지분 매입은 리스크가 큰 대신 상대적으로 수익성이 좋다”며 “리스크와 수익성 등을 종합적으로 판단해 어떤 식으로 재개발에 투자할지를 결정해야 한다”고 말했다.
조합원 지분이 아파트를 분양받을 수 있는 지분인지도 반드시 확인해야 한다. 재개발구역 내에 토지와 건물을 모두 갖고 있으면 아파트를 받을 수 있지만 20㎡ 미만의 토지만을 가지고 있을 때는 아파트를 받을 수 없다. 김팀장은 “집 1채를 여러 명이 분할 등기한 일명 ‘쪼갠 지분’ 또는 시유지 등은 나중에 아파트를 받지 못하는 경우가 많기 때문에 특히 주의해야 한다”고 강조했다.
[현장 확대경] ‘뉴타운’ 초기비용 덜 들고 웃돈 ‘짭짤’
