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부동산 실거래가 신고 양도세 부담 더 커진다
2006년부터…샀을 때 가격 파악 힘들어…당분간 기준시가 적용 검토
정부와 열린우리당이 4월 임시국회 때 부동산중개업법을 개정해 내년부터 부동산 거래시 실거래가 신고를 의무화하면 취득.등록세 등 거래세와 양도소득세도 덩달아 올라가게 된다.
그동안 거래세와 양도소득세 등은 실거래가보다 낮은 국세청 기준시가 등을 기준으로 매겼지만 내년부터 실거래가 신고가 의무화하면 과세표준(과표:세금을 매기는 기준금액)이 올라가기 때문이다. 하지만 이런 현상은 '보유세 부담을 키우고 거래세 부담은 줄인다'는 부동산 세제의 기본 방향과 다른 것이다. 특히 취득.등록세의 경우 지난해 세율 인하로 세 부담 증가 폭을 줄였지만 양도세율은 손을 대지 않았기 때문에 논란의 대상이 될 것으로 보인다.
◆올라가는 거래세=현재 거래세(취득세+등록세)의 과표는 시가의 70~90%인 국세청 기준시가다. 이 과표가 내년부터는 실거래가로 바뀌게 된다. 이렇게 되면 올라간 과표만큼 거래세도 올라간다.
예를 들어 국세청 기준시가가 8억5000만원인 아파트를 사면 올해는 취득.등록세로 총 3400만원가량을 내야 한다. 현재 개인끼리 부동산을 거래한 뒤 부동산을 산 사람이 내는 등록세는 거래액의 1.8%(지방교육세 0.3% 포함)이고, 취득세는 2.2%(농특세 0.2% 포함)다. 하지만 내년에는 실거래가격에 맞춰 취득.등록세를 내야 하므로 이 아파트의 실거래가격이 10억원이라면 사는 사람이 내는 거래세는 4000만원으로 늘게 된다.
◆논란의 대상이 될 양도소득세=현재 실거래가를 기준으로 양도세를 물리는 경우는 주택투기지역 내 부동산 거래와 투기성 거래뿐이다. 실거래가를 기준으로 양도세를 매기는 게 조세의 원칙이지만, 과거 관행 및 세무행정 부담 때문에 투기성 거래 외에는 기준시가를 기준으로 양도세를 부과하고 있다.
그러나 세법은 실거래가를 알 때는 실거래가를 기준으로 양도세를 물리도록 돼 있다. 내년부터는 모든 부동산 거래에 대해 실거래가를 기준으로 양도세를 물려야 한다는 의미다. 이에 따라 부동산 취득시점의 가격을 어떻게 산정하느냐가 관건으로 떠오르고 있다. 실거래가 신고가 의무화하면 팔 때 실거래가는 알 수 있지만 취득시점의 실거래가는 파악되지 않았기 때문에 차익이 더 많이 생겨 세 부담이 크게 늘어나기 때문이다.
따라서 내년 이후 양도세를 부과할 때는 실거래가와 기준시가의 차이에 비례해 취득가격도 기준시가보다 높게 조정해줘야 한다.
정부는 이 때문에 내년부터 비투기 지역에서는 실거래가 신고를 하더라도 현재처럼 당분간 기준시가를 기준으로 양도세를 매기는 것을 검토 중이다. 현재 주택투기지역 안에서 부동산 거래시 양도세를 실거래가 기준으로 매긴다. 이때 취득시점의 실거래가를 증명하는 계약서가 있으면 실거래가로 인정해준다. 계약서가 없으면 매각시점과 취득시점의 기준시가 비율을 반영해 취득시점의 실거래가를 산정한 뒤 세금을 부과하고 있다.
◆주택거래신고지역은 변화없어=주택거래신고지역으로 지정된 곳에서 전용 18평을 넘는 아파트(재건축 추진 중인 곳은 평수 관계없이 모든 아파트)를 사고 팔 때는 이미 실거래가 신고가 의무화돼 있다. 현재 주택거래신고지역은 서울 강남구.송파구.강동구.용산구.서초구, 경기도 성남시 분당구.과천시 등 7개 지역이다.
부동산 실거래가 신고 양도세 부담 더 커진다
