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판교 용적률 하향조정 분양가엔 영향 없을듯
용적률 줄면 땅가치 하락 분양가는 오히려 떨어져
일부 "값급등" 분석 제기에 건교부 "잘못된 추측" 일축
오는 11월 일괄분양되는 판교신도시의 용적률 하향조정에도 불구하고 분양가에는 영향을 주지 않을 것으로 전망된다.
건설교통부는 당초 판교신도시의 인구밀도를 ㏊당 96명으로 해 모두 2만9,700가구(아파트 2만5,182가구, 연립주택 467가구, 단독주택 2,664가구, 주상복합 1,387가구)를 공급할 예정이었다. 그러나 최근 환경부와의 협의 과정에서 인구밀도가 ㏊당 86.4명으로 하향조정됨에 따라 판교신도시 전체 용적률이 10% 정도 감소하고 공급물량 역시 2만6,800가구로 2,900가구 정도 줄어들게 됐다.
일부에서는 판교신도시의 전체 용적률이 줄어드는 만큼 분양가상한제(원가연동제) 아파트의 분양가도 올라 평당 1,000만원에 육박할 것이라는 분석을 내놓고 있는데 건교부는 ‘셈법이 잘못된 억측’이라며 대응하지 않겠다는 방침이다.
판교신도시 분양가상한제 아파트의 분양가는 땅값+기본형건축비+지하주차장 공사비+인센티브 등으로 구성되는데 이중 분양가에 가장 큰 영향을 주는 땅값만 결정되지 않은 상태다. 땅값은 주공ㆍ토공 등 사업시행자가 감정평가협회에 의뢰해 5월 아파트 용지의 감정평가가 나와야 산출될 수 있다.
문제는 일부에서 사업시행자가 공급하는 아파트 용지 값이 평당 800만원일 것이라고 예단, 이를 기초로 분양가를 산정하면서부터 시작된다. 현재 판교신도시 아파트의 용적률은 블록에 따라 130~180%가 될 것으로 전망되고 있다.
사업시행자가 공급하는 아파트 용지 값을 평당 800만원으로 하고, 이를 용적 단가로 계산하면 130%일 때 평당 615만원이고 180%일 때는 444만원이 된다. 이에 따라 아파트 분양가 역시 850만원 수준이 될 것이라는 게 그동안 정설처럼 굳어져왔다. 특히 최근의 인구밀도 하향조정→용적률 감소로 아파트 용지 값이 올라 분양가 역시 오르게 된다는 게 일부의 분석이다.
하지만 건교부는 이 같은 분석이 오류 투성이라는 입장이다. 일반적으로 건물을 지을 용적률이 줄어들면 땅의 가치(감정가)는 떨어지게 돼 오히려 분양가가 내려가는 요인이 된다는 것. 다만 용적률이 줄어들면 그만큼 주거환경은 좋아져 땅의 가치를 올리는 요인도 되는 만큼 최종 감정가가 나와야 분양가에 포함되는 땅값을 알 수 있다는 것.
박상규 신도시기획단장은 “당초 판교신도시의 아파트 용지 값을 평당 800만원으로, 그리고 분양가상한제 아파트의 분양가를 850만원으로 산정한 것부터 잘못된 것”이라면서 “이는 동탄신도시의 아파트 용지 값 등을 감안해 막연한 추측에서 나온 것”이라고 말했다. 박 단장은 이어 “용적률 감소가 분양가 인상으로 이어지는 것은 절대 아니다”고 강조했다.
판교 용적률 하향조정 분양가엔 영향 없을듯
