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서울 2005년 '재개발의 봄'
아현·용두·금호·신림·사당… 100여곳 '뚝딱뚝딱'
추진위만 구성해도 시공사 선정 가능… 개발사업 '탄력'
초기 투자금 1억원 안넘어… "조합원 많은 곳은 피해야"
재건축은 비켜라, 재개발이 있다’주택 재개발 사업에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 그동안 강남(江南) 등 재건축 시장에 밀려 주목받지 못했지만, 최근 상황이 역전됐다. 정부와 서울시가 재개발 활성화를 위해 규제 완화 등 ‘당근’을 내놓고 있기 때문이다. 반면 재건축은 각종 규제에 발목이 잡힌 상태다. 재개발은 재건축과 비교해 초기 투자금액이 적어 중산층·서민들의 내집 마련 수단으로 유리하다. 통상 재개발은 초기 투자금이 1억원을 넘지 않는다. 재건축과 달리 조합원의 경우 분양권 전매에 제한이 없다. 그러나 재개발은 지역마다 투자 가치의 편차가 크다. 조합 내부문제로 사업이 지연되는 경우도 적지 않다. 옥석(玉石)을 잘 가려야 한다는 지적이다.
◆서울만 100여곳서 사업추진
현재 서울시에서 재개발 사업 대상지로 확정된 지역은 300여곳. 이 중 100여곳에서 사업이 진행 중이다. 아직 사업인가를 받아 착공 단계에 들어간 지역은 많지 않다. 30여곳이 구역지정 절차를 진행하고 있고, 40여곳은 조합설립을 위한 추진위원회를 결성한 상황이다.
그런데 최근 추진위원회만 구성해도 시공사를 뽑을 수 있도록 제도가 바뀌었다. 당연히 지지부진하던 재개발 사업에 탄력이 붙고 있다. 조합원 동의율도 완화됐다.
GS건설 신호준 과장은 “시공사가 같이 참여하게 되면 자금조달이나 조합원 동의를 얻는 게 한결 수월해진다”면서 “사업 속도가 빨라질 가능성이 높다”고 말했다. 재개발은 사업기간이 길어질수록 조합원이 내는 비용이 늘어나 수익성이 떨어진다.
◆재개발 투자, 어떻게 하나
재건축은 낡은 아파트를 부수고 다시 짓는 것이다. 이와 달리 재개발은 달동네나 단독·다가구주택 밀집지역에 아파트를 새로 올리는 방식이다.
재개발 사업에 투자하려면 두 가지 방법이 있다. 재개발 구역에 포함된 땅 또는 주택을 사서 조합원이 되거나 재개발 절차가 어느 정도 진행된 후 이뤄지는 일반분양을 통해 아파트를 살 수 있다.
일반분양은 추가 부담금이 없다. 때문에 안전하고, 입주까지 2~3년밖에 걸리지 않는다. 장점이다. 반면 상대적으로 분양가격이 비싸, 로열층을 받기는 어렵다.
조합원이 되면 로열층 배정의 우선권이 있다. 분양가도 일반분양보다 3000만~4000만원쯤 싸게 책정된다. 그러나 중간에 사업이 지연되면 추가 부담금이 눈덩이처럼 커질 가능성도 있다. 초기 투자에서 입주까지 최소 5~6년이 걸려 돈이 묶이는 게 단점이다. 재개발 투자는 사업진행 단계에 따라서 투자금액이 늘어난다.
부동산114 김희선 전무는 “사업이 구체화될수록 조합원 지분값이 뛴다”면서 “초기에 투자하는 게 리스크는 크지만 수익성도 크다”고 말했다.
◆입지여건 등 잘 살펴야
재개발 지분을 살 때는 우선 그 지역의 입지여건을 꼼꼼히 따져야 한다. 고지대나 교통이 불편한 곳은 아파트 입주 후 집값이 예상만큼 오르지 않기 때문이다. 조합원이 너무 많은 곳은 피하는 게 좋다. 일부 지역에서는 아파트를 더 많이 배정받으려고 집 1채를 3~4명이 쪼개서 등기하는 속칭 ‘지분 쪼개기’가 성행, 아파트 건립 가구수보다 조합원이 많은 경우도 있다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 “조합원끼리 분쟁이 많은 곳은 사업이 삐걱거릴 가능성이 크다. 무허가 건물이나 땅에 대한 권리 없이 지상권만 있는 건물도 투자해선 곤란하다”고 지적했다.
서울 2005년 '재개발의 봄'
