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“아파트값 아직도 거품”
서울 아파트 값은 아직도 20% 가량이 거품이어서 상반기중 소폭 하락세를 이어갈 것으로 파악됐다. 이에따라 서울 아파트를 구입하려면 상반기가 적기인 것으로 판단된다.
2일 대신경제연구소 권혁부 연구위원이 주택금융공사 주택금융월보 2월호에 기고한 ‘2005년 이후 한국 부동산시장의 2가지 문제’ 보고서에 따르면 서울 아파트값은 2001년 3·4분기 본격적인 버블이 형성돼 지난해 5월 아파트값 대비 버블이 40.7%로 최고에 달한후 지난해말 20.0%로 낮아졌다.
이번 분석은 주식과 채권 등 금융자산의 가치를 평가하기 위해 개발된 DDM(배당할인)모형을 응용해 임대수익을 기준으로 아파트 평당가격의 적정선을 구한 후 실제가격과 비교해 추정하는 방식으로 시행됐다.
보고서에 따르면 서울 아파트값은 지난 1990∼1991년과 1998∼1999년 두차례에 걸쳐 버블형성과 해소과정을 겪었으며 2001년 3·4분기에 3번째 버블이 시작돼 오는 상반기까지 평균 28.4%의 버블을 형성할 것으로 전망됐다.
그러나 현재 3차 버블은 서울지역의 특징인데다 정부의 지속적이고 강력한 주택시장 안정책 시행 등의 영향에 힘입어 하반기부터는 내수경기 회복추세와 동행하면서 안정적으로 상승할 것으로 분석됐다.
전국 아파트 가격은 DDM모형 분석결과 2003년 4월부터 지난해 4월까지 실제가격대비 13.4%의 버블이 형성됐으나 지난해 5월 이후 버블이 서서히 해소돼 지난해말에는 버블비율이 0.3%로 거의 다 해결돼 연초에 저점을 지나는 것으로 나타났다.
권 연구위원은 또 전세 대비 매매가격 비율을 기준으로 한 아파트 값 버블진단에서도 아파트 버블이 상반기까지는 소폭 해소되는 과정을 거칠 것으로 내다봤다.
전세 대비 매매가격 비율로 본 아파트값 버블은 2003년 8월부터 시작해 현재까지 계속 진행중이며 전세 대비 매매가격 버블이 해소되는데 평균 1년8개월이 걸리는 점을 감안하면 이달과 다음달을 기점으로 아파트 값이 안정적인 상승세로 접어들 것으로 전망됐다.
권 연구위원은 “통상 전세가격은 매매가격 상승률에 2∼4개월 정도 선행하면서 움직인다”고 지적하고 “전세가격 추이를 보면 현재 정부의 내수경기 부양책과 봄철 이사시즌이 끝나는 올해 2.4분기 이전에 아파트 값이 바닥을 통과할 것”이라고 말했다.
“아파트값 아직도 거품”
