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필요경비로 양도세 공제받아라
양도소득세가 실거래가 기준으로 부과되더라도 필요경비로 공제받을 수 있는 항목을 잘 챙기면 세금을 줄일 수 있다.
양도소득세 계산시 판 가격에서 매입가격을 뺀 뒤 필요경비를 공제한 금액을 양도차익으로 보기 때문이다. 기준시가가 적용되는 경우 일괄적으로 취득 당시 기준시가의 3%가 필요경비로 공제되지만 실거래가 신고시에는 실제 들어간 경비에 대한 증빙서류를 제출하면 된다.
우선 공인중개사를 통해 부동산을 사거나 팔았을 때 드는 공인중개사 수수료가 필요경비로 인정된다.
법무사를 통해서 등기를 의뢰했다면 법무사 수수료도 공제대상에 들어간다.
아울러 취득 관련 세금인 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등도 필요 경비에 포함되고 주택을 구입할 때 사야 하는 국민주택채권을 은행에서 할인하는 경우 할인료 역시 비용처리된다.
집을 수선했을 때 드는 비용은 구체적으로 어떤 항목이 공제대상인지는 법에 명시되지 않아 과세관청의 판단에 따라 달라진다.
수선비를 공제받기 위해서는 ‘양도자산의 용도변경이나 개량 또는 이용 편의를 위해서 지출한 비용’으로서 ‘이로 인해 해당 부동산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 자산의 가치가 현실적으로 상승해야 한다’는 두 조건을 충족해야 한다.
일반적으로 비용으로 인정받을 수 있는 수선비 항목에는 발코니 새시 설치비용, 난방시설 교체비용, 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 인테리어 비용 등이 있다.
즉 그 비용이 해당 부동산의 가치 증가에 도움이 됐느냐가 관건이다.
비용으로 인정받을 수 없는 사례로는 벽지나 장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽 도색 비용, 문짝이나 조명 교체 비용, 보일러 수리 비용 등이 있다.
이들 비용은 모두 정상적인 수선 또는 경미한 개량이기 때문에 부동산 가치를 높이기보다는 주택의 정상 상태를 유지하기 위한 비용이라고 할 수 있기 때문이다.
같은 이유로 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조 설비 교체비 등도 비용으로 인정되지 않는다.
수선비를 공제받기 위해서는 지출 사실을 입증할 수 있는 서류가 필요하다.
증빙서류는 꼭 세금계산서일 필요는 없으며 공사한 사업자의 사업자등록번호나 성명 등 인적사항과 공사금액, 공사일자 등이 명시돼 있으면 된다.
현재는 ▲양도가액이 6억원이 넘는 주택 ▲미등기 부동산 ▲취득 1년이 넘지 않은 부동산 ▲투기지역내 주택 등을 팔 경우에는 양도소득세를 실거래가 기준으로 신고해야 한다. 1가구 3주택 이상 보유자가 집을 팔 경우에도 실거래가가 적용된다.
필요경비로 양도세 공제받아라
