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'분양전환' 가능 임대 잡아라
'분양전환이 가능한 임대아파트로 내집 마련 해볼까'
올해는 임대아파트 공급 물량이 어느 때보다 풍성하다.
특히 다음달 초 시작되는 경기도 화성 동탄신도시 3차 동시분양에서는 4개 단지에서 총 2천9백16가구의 민간임대아파트가 쏟아질 예정이다.
민간임대는 공공임대와 함께 일정기간이 지나면 '임대'에서 '소유'로 '분양전환'이 가능해 예비청약자들의 관심이 높은 편이다.
◆분양전환 가능한 임대아파트는
임대아파트의 종류는 영구임대·국민임대·공공임대·민간임대 등으로 나눠진다.
이 가운데 공공임대와 민간임대는 일정 기간 후 분양전환을 할 수 있는 임대아파트다.
대한주택공사와 지방자치단체 등이 공급하는 공공임대(전용면적 25.7평 이하)는 청약저축 가입자에게 신청자격이 주어지며 입주 후 5년이 지나면 분양전환을 할 수 있다.
민간임대의 경우 민간 건설업체가 국민주택기금을 지원받아 짓는 임대아파트(전용면적 25.7평 이하)는 청약저축 가입자에게 신청자격이 주어지며,자체 자금으로 건설하는 아파트는 사업자 스스로 입주신청 자격을 정할 수 있다.
민간임대아파트는 입주 후 2년6개월이 지나면 분양전환이 가능하다.
◆분양전환시 유의점
분양전환 가격은 임대주택법에서 정하고 있다.
하지만 이 법을 위반하더라도 차액을 부당 이득금으로 보고 반환 청구를 할 수는 없다.
따라서 이 점을 악용해 분양전환 가격을 높게 책정하는 경우가 종종 발생하고 있다.
때문에 분양전환을 받으려고 할 때에는 전환 가격이 제대로 산정됐는지를 우선 따져봐야 한다.
분양전환 가격은 지자체 허가를 거쳐 결정되기 때문에 해당 지자체에 자료를 요청해 산정 공식에 맞춰보면 된다.
공공임대 및 민간임대의 분양전환 가격 산정 공식은 '(건설원가+감정가격)÷2'다.
분양전환 가격이 제대로 산정됐는지를 확인한 다음에는 주변 시세와 비교해봐야 한다.
지난해 주공이 수도권 지역에서 분양전환한 단지를 분석해보면 최초 입주자를 모집할 당시의 분양가는 주변 아파트 시세의 87% 수준이었다.
즉 확정 분양가 방식으로 공급되는 임대아파트는 분양가가 주변 아파트 가격의 87% 정도면 적정하다는 얘기다.
추후 시세 변동은 일단 고려 대상에서 제외해도 상관없다.
또 만약 분양가가 분양전환 때 정해지는 방식으로 공급된다면 당연히 그 시점에서 주변 시세와 비교해보면 된다.
◆올해 공급되는 분양전환 가능 임대아파트
올해는 전국 79개 단지에서 임대아파트 4만8천7백75가구가 공급될 것으로 집계됐다.
이 가운데 분양전환이 가능한 공공임대와 민간임대는 각각 2천8백24가구(5개 단지),7천3백44가구(12개 단지)다.
'분양전환' 가능 임대 잡아라
