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확바뀐 부동산稅制 “稅테크를 잘해야죠”
부동산관련 세제가 금년부터 대폭 바뀜에 따라 세테크가 투자수익제고의 가장 중요한 변수로 급부상하고 있다. 특히 주택의 경우 종합부동산세에 이어 3주택 양도세 중과세, 과표 현실화및 기준 변경등으로 보유세와 양도세가 대폭 늘어나 집을 팔거나 사고,보유할때 손해를 보지않기 위한 사전예비지식을 갖춰야할 것으로 지적되고 있다.
▲주택을 매각할 때=양도세는 매각 가격에서 매입 가격을 뺀후 세율을 곱해 계산한다. 따라서 매각 가격이 중요한데 이때 가격은 실거래가나 국세청 기준시가 가운데 유리한 가격을 선택해 신고하는 것이 중요하다. 매입가격과 매도가격 사이 차액이 적은 쪽을 택하면 양도세를 줄일 수 있기 때문. 현행 투기지역에선 실거래를 기준으로 세금이 부과되지만 하반기, 늦어도 내년부터는 모든 지역으로 실거래가 신고가 확대될 전망이다. 서울과 광역시, 경기도에서 3주택이상 주택을 보유한 사람은 세율에 관계없이 양도차익의 60%를 내야한다. 이때 3주택에는 재개발ㆍ재건축 지역 밖 전용 18.1평 이하 아파트 및 연립ㆍ다세대주택, 건평 18평 이하 소형 단독주택 등은 제외된다. 또 광역시의 군 지역과 경기도의 읍ㆍ면 지역, 나머지 도에서는 국세청 기준시가로 3억원을 넘는 집만 3주택 판정때 포함된다. 가급적이면 증여등이 유리하고 양도차익을 감안해 매각순서를 정하는 것이 세테크의 지름길이다.
▲주택을 매입할 때=주택을 매입하면 거래세로 통칭되는 취득세와 등록세를 내야한다.부가세를 포함해 현행 3.6%인 등록세가 지난 5일부터 2.4%로 낮아졌다. 특히 개인간 주택 거래 때에는 1.8%로 줄어들었다. 이에 따라 분양권을 사거나 서울 강남구나 과천시와 같은 주택거래신고지역에서 집을 사면 세부담이 최고 수천만원 가량 줄어들게 된다.세금의 부과기준이 되는 가격(분양가 또는 실거래가)은 그대로 유지되지만 세율이 낮아지기 때문이다.그러나 주택거래신고제의 적용을 받지 않는 지역에서 집을 살 때에는 세부담이 증가하게된다. 세율은 줄어들지만 세금을 매기는 기준이 시가의 30?50%수준인 행자부 과세시가표준액에서 시가의 70?90%를 반영하고 있는 국세청 기준시가로 바뀌기 때문이다. 올해 안에 실거래가 신고제도가 도입되면 모든 지역의 과표가 실거래가로 더 오를 전망이다.
▲주택을 갖고 있을 때=주택 소유자가 내는 보유세(재산세, 종합토지세)가 하나로 합쳐져 재산세로 통합 고지되며 세율도 0.15?0.5%로 지난해(0.3~7%)보다 낮아진다.그러나 건물면적 대신 가격에 따라 부과돼 집값이 비싼 지역일수록 세금은 오르게 된다.또 기준시가로 9억원 이상 되는 주택을 보유한 사람은 재산세외에 추가로 종합부동산세가 부과된다.이때 아파트와 대형연립(전용 165㎡ 이상)의 가격은 국세청 기준시가로 정한다. 나머지 중소형(전용 165㎡ 미만) 연립과 다세대ㆍ다가구ㆍ단독주택은 건설교통부가 오는 4월 공시하는 가격(주택 공시가격)을 기준으로 책정된다. 이같은 보유세는 오는 6월 1일 등기부등본상 소유자를 대상으로 12월 1일 부과된다. 세율은 9억원 이상 초과 액에 대해 1?3%이다.
확바뀐 부동산稅制 “稅테크를 잘해야죠”
