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[2005년 황금알 판교 청약전략] 무주택자 ‘넓은 문’…일반 1순위 ‘좁은 문’
지난달 30일 택지개발지구내 분양가 상한제(원가연동제) 적용대상 아파트(25.7평 이하)의 무주택 우선공급제도 등 주택 관련법 시행령이 개정돼 오는 3월부터 적용된다. 이에 따라 6월 공급 예정인 경기 성남시 판교 신도시 청약전략 수정이 불가피해졌다.
시행령에 따르면 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급하되 전체의 40%는 40세 이상 무주택 세대주(10년 이상)에게,35%는 35세 이상 무주택 세대주(5년 이상)에게 공급된다. 또한 분양권도 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역에 대해서는 분양 후 5년간,기타 지역에서는 3년간 전매가 금지된다.
내집마련정보사 박상언 팀장은 “이번 법 개정의 취지는 실수요자,특히 무주택자들의 청약기회를 대폭 확대한 것으로 볼 수 있다”며 “하지만 만 40세 이상 10년 이상 무주택 세대주의 경우 분양가 상한제가 적용되더라도 판교에 들어갈 수 있는 자금 여력이 되는지는 의문”이라고 말했다.
부동산 전문가들이 제안하는 각 청약 순위별 판교 신도시 청약전략을 알아본다.
◇무주택 우선 1순위=40세 이상 10년 이상 무주택 세대주의 경우 총 3∼6번의 당첨기회(성남 혹은 수도권)를 갖게돼 원하는 지역을 골라 청약할 수 있다. 따라서 여유자금이 있다면 적극 청약하는 것이 좋다.
다만 분양가 상한제가 적용되는 투기과열지구에서는 과거 10년내 당첨 사실이 있으면 1순위가 되지 않기 때문에 세대원 중 당첨사실이 있는 자녀가 있다면 세대분리를 시켜 청약자격을 갖추는 것이 중요하다.
또한 무주택 세대주이면서 전용면적 30.8평 초과에 해당되는 청약예금통장을 가지고 있다면 청약예금을 최초 모집공고일 전까지만 전용면적 30.8평 이하로 변경하면 바로 25.7평 이하에 해당되는 아파트 청약이 가능하므로 무주택 우선순위 혜택을 볼 수도 있다.
재당첨 금지기간을 1∼2년 남긴 무주택 세대주의 경우엔 예치금 증액을 통한 평형 변경을 꾀하는 것보다는 1∼2년 남은 기간을 채워 2006∼2008년 공급될 물량을 노려도 좋다. 또한 위 조건에 해당되는 지방 거주 무주택 세대주들도 최초 모집공고일 전날까지만 수도권으로 주소를 옮기면 청약이 가능하다.
◇일반 1순위=무주택 세대주가 아닌 일반 1순위자들은 당첨확률이 더 낮아졌다. 또한 판교 등 투기과열지구 상한제 아파트의 경우 10년내 당첨 경력이 있으면 1순위가 박탈된다. 따라서 무주택 세대주가 아니거나 재당첨기간에 걸린다면 원가연동제가 적용되지 않는 25.7평 이상의 중·대형 평형으로 전환하는 것이 유리하다.
다만 지금 평형을 늘려 변경하는 경우 1년이 지난 뒤에야 변경한 평형의 청약이 가능해져 5000가구 정도인 내년 시범단지 청약은 불가능하다고 볼 수 있다. 하지만 그 이후 2008년까지는 2만여가구의 공급 물량이 대기해 있어 청약기회는 얼마든지 올 수 있으므로 장기적인 안목에서 변경하는 것이 좋다. 변경은 2년에 한번만 가능하므로 신중을 기해야 한다.
이밖에 공공택지에 대한 개발이익 환수를 위해 25.7평 초과 주택용지는 채권 매입의 상한이 없는 완전 경쟁입찰방식으로 공급되므로 분양가 부담이 크다는 사실도 알아둬야 한다.
◇2∼3순위=10년 이상 무주택 세대주 중 2순위자는 2007년 이후 자격을 갖추게 되므로 청약 물량이 많지 않다. 따라서 당첨 확률이 떨어지는 2∼3순위자들은 판교 청약과 함께 차선책으로 판교 인근의 신봉·동천·성복지구의 아파트를 선점하는 것도 좋다.
또한 판교 이외에도 투자가치가 있는 도심지의 대단지·신규·역세권 아파트를 노리는 등 현실적인 대안을 마련하는 전략이 필요하다. 북한 개성공단의 가동과 함께 기업도시로 발전하고 있는 경기 파주·문산지역,미래 발전가능성이 높은 경기 남양주 덕소 등도 유망한 편이다. 개발호재를 갖고 있는 서울 상암지구나 뚝섬 서울숲공원 인근 뉴타운 예정지 등을 선택해도 좋다.
[2005년 황금알 판교 청약전략] 무주택자 ‘넓은 문’…일반 1순위 ‘좁은 문’
