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[이슈&이슈－한강 조망 재개발지분]공시지가 높은 10평이상 유망
‘한강 조망권 재개발 지분은 무풍지대.’
한강이 보이는 서울 성동구 등 강북권 재개발지분이 부동산시장 침체에도 불구하고 가격이 강보합세에 머물러 있는 것으로 나타났다.
3일 현지 중개업소에 따르면 이들 재개발 지분은 한강조망권이라는 매력때문에 구역지정 이전 등 초기단계에 머물러 있지만 대부분 지역의 지분시세는 오히려 지난해 초보다 오른 것으로 나타났다.
◇성동·용산권 한강 조망권 재개발 시장 현황=한강이 보이는 서울 강북권 가운데서도 현재 재개발이 가장 활발한 곳은 성동구 금호동과 옥수동, 용산구 한남동 지역이다. 먼저 금호동 지역에서 재개발을 추진하고 있거나 진행중인 곳은 금호 13·14·15·17·19·20구역 등이다.
이중에서 한강이 보이는 곳은 현재 구역지정이 완료된 14구역과 재개발을 추진중인 20구역 등 두 곳.
3호선 옥수역이 가까운 금호14구역은 지난해 여름 구역지정 이후 가격이 꾸준히 올라 30평형대 아파트에 입주할 수 있는 대지지분 7∼8평 매물이 현재 평당 1800만∼2000만원에 가격이 형성돼 있다.
또 40평형대 입주할 수 있는 지분도 평당 1100만∼1200만원에 거래되고 있다.
현지 중개업소에 따르면 지난 1년전과 비교해 대부분의 지분이 평당 200만원 가량 오른 것으로 조사됐다.
금호동 믿음공인 이강복 부장은 “매수자가 많지 않아 거래가 부진하지만 매도자들은 가격을 낮춰서 내놓으려 하지 않고 있다”며 ”이때문에 가격은 여전히 강세를 보이고 있다”고 말했다.
14구역과 함께 한강조망이 가능한 20구역도 아직 구역지정 이전단계에 있지만 가격은 높다. 특히 지난 2003년 중반께 활발하게 거래가 이뤄진 이후 지금까지 평당 1400만∼1600만원 수준에 시세가 형성돼 있다.
이 정도 가격은 이미 추진위가 구성돼 상대적으로 사업 진행이 빠른 인근의 금호 13구역, 15구역 등과 비슷한 수준이다.
강남의 압구정동과 바로 맞닿아 있는 옥수동 일대 한강 조망권 재개발지분도 가격이 여전히 강세를 보이고 있다. 현재 구역지정을 추진중인 옥수 12구역은 30평∼40평형대 아파트에 들어갈 수 있는 지분시세가 평당 1500만∼2000만원선이다. 현지 중개업소에 따르면 개별 시세는 20평형대에 입주 가능한 지분이 전세 포함해 9000만∼1억1000만원, 30평형대 입주 가능 지분이 1억7000만∼1억8000만원 선인 것으로 나타났다.
옥수동 반도컨설팅 관계자는 “지난 1년 사이 10평형대 지분 기준으로 1000만∼2000만원 가량 가격이 올랐다”며 “하지만 매수자들은 가격이 떨어지기를 바라고 있어 거래는 거의 없다”고 말했다.
옥수12구역 재개발추진위원회의 한 관계자는 “임대아파트를 포함해 약 2000가구의 대단지 아파트를 계획하고 있다”며 “올해 1월 초 구역지정을 신청하면 중반께는 구역지정이 완료될 것으로 보인다”고 말했다.
하지만 뉴타운 가운데 유일하게 한강이 보이는 한남뉴타운 일대는 2004년 초에 비해 가격이 주춤, 현재 약보합세를 보이고 있는 것으로 나타났다.
이는 뉴타운 지정 뒤의 개발 기대감 탓에 가격이 너무 많이 올랐기 때문이라는 게 현지 중개업소의 분석이다.
한남뉴타운은 기존의 한남1∼2구역과 보광동 1∼3구역, 동빙고 1∼2구역 등이 모여 있으며 전 지역에서 한강 조망이 가능해 강북 재개발구역 가운데 최고 노른자위로 꼽히는 곳이다.
이 일대 지분시세는 향후 30평∼40평형대에 입주 가능한 매물이 평당 1200만∼1500만원 수준이다.
보광동 성공부동산 양영호 대표는 “기존 투자자들 대부분이 자금 여력이 있는 사람들이어서 매물이 많이 나오질 않고 있다”며 “하지만 문의만 있을 뿐 가격이 비싸 일부 나온 매물을 사겠다는 매수자는 없다”고 말했다.
한남동의 S부동산 관계자는 “뉴타운 발표뒤 너무 오른 탓인지 당분간 가격 조정이 불가피할 것”이라고 내다봤다.
◇어떻게 투자할까=타 부동산 시장과 마찬가지로 재개발시장도 일부 지역을 제외하고는 전반적으로 숨고르기를 하고 있다. 가격이 강세를 보이고 있지만 실제 거래가격이 아닌 호가인 경우가 대부분이어서 투자때는 좀더 신중해야 한다는 게 많은 전문가들의 의견이다.
특히 재개발은 다른 부동산상품과 달리 사업진행 기간이 길고, 매물에 따라 투자비용과 향후 보상범위, 입주 아파트의 규모 등이 다양해 투자때는 유의해야 한다.
하지만 오히려 장기투자를 염두에 둔 실수요자들은 매물이 풍부해 선택폭이 넓은 지금이 재개발 지분의 투자 적기라는 설명이다.
재개발을 전문으로 거래하는 중개사나 전문가들이 조언하는 유망 재개발 지분은 ▲공시지가가 상대적으로 높은 지분 ▲이주비 지급이 임박한 지분 ▲비례율이 100% 이상인 지분 ▲대지가 적어도 10평형 이상인 지분 ▲초기부터 다세대 등으로 지어져 지분쪼개기가 이뤄지지 않은 지분 ▲시세가 저렴한 급매물 등이다.
[이슈&이슈－한강 조망 재개발지분]공시지가 높은 10평이상 유망
