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오피스빌딩 불황은 투자 찬스?
공실률 증가로 공급감소
경기회복 수요늘면 투자가치 상승 전망
오피스텔 시장이 공급과잉으로 몸살을 앓고 있음에도 불구 중장기적 안목에선 여전히 중요한 투자 재료로 받아들여지고 있다.
단기적으로는 경제불황등에 따른 공실률 증가로 투자수익이 떨어질 것이지만 신규 공급물량이 매년 감소하고 있는데다 경기회복에 접어들면 수요가 증가, 활황세에 접어들 가능성이 클 것으로 점쳐지기 때문이다. 바닥일때 산다는 증권투자의 개념이 부동산 시장에도 적용될 수 있는 시점이란 것이다.
신영에셋이 23일 발표한 오피스시장 동향및 전망에 따르면 12월 현재 서울 오피스빌딩의 공실률은 지난해 동기에 비해 무려 1.5%포인트가 증가한 4.0%대에 달한는 것으로 조사됐다. 또 월세가 평당 4만5000원선으로 낮아져 지난해 동기보다 무려 1.53%포인트가 하락한 것으로 나타났다. 이는 경기침체등으로 오피스 수요가 줄어들고 있고 있는데 따른 것으로 중소형빌딩의 타격이 커 매물이 급증하고 있는 것으로 분석되고 있다. 이에따라 임대시장도 공급자위주에서 수요자 중심으로 급전환되면서 임대 활성화 등을 위한 렌트 프리(변동 임대가)등의 네고방식이 일반화되고 있는 추세이다. 부동산 114에 역시 서울지역 오피스텔 월세는 올들어 7.05% 하락해 작년(-5.49%)에 이어 2년 연속 내림세를 보였고 전세도 작년 1.65% 하락한데 이어 올들어서도 3.22% 내려 하락폭이 더욱 커진 것으로 조사결과를 발표했다. 이에따라 오피스텔 수익률은 지난 2002년말 8.18%에서 작년말 7.62%로 낮아졌으며 올 11월말에는 6.75%로 떨어졌다.
그러나 향후 시장여건은 전혀 어둡지 않다는 전망이 나오고 있다. 사모 펀드 모집을 손쉽게 할 수 있도록 부동산투자회사법이 완화됐고 이에따라 부동산펀드의 양적 성장은 물론 해외자금 및 국민연금, 국내법인 등의 두터운 오피스 투자수요층이 형성되고 있기 때문이다. 게다가 내년 오피스빌딩 공급물량이 나대지 고갈등으로 매년 감소, 장기적으로는 수급 불안 가능성도 점쳐지고 있다. 실제로 서울지역에서 내년 완공되는 업무용 빌딩(10층 이상, 연면적 3000평 이상)은 모두 20개, 14만6867평으로 올해 공급면적에 비해 23% 감소할 것으로 예상되고 있다. 업무용 빌딩 공급면적은
▲2002년 23개, 20만7990평
▲2003년 20개, 10만3457평
▲올해 34개, 19만1241평
▲2005년 20개, 14만6867평
▲2006년 7개, 12만1478평 등으로 감소추세를 보이고 있다.
신영에셋 김상태 상무는 "서울의 상업지구에 나대지가 부족한데다 최근 몇년간 주택시장 활황으로 도심 나대지도 업무용 빌딩보다는 주상복합이나 오피스텔 등 주거시설로 개발됐기 때문에 오피스 공급 면적이 줄어들고 있다"며 "투자펀드의 대부분이 오피스빌딩에 집중되어 있고 경기회복시 수요가 팽창할 것이므로 장기적으로 오피스투자가 유망한 상황"이라고 설명했다. 장용동 부동산전문기자(ch100@heraldm.com)
오피스빌딩 불황은 투자 찬스?
