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[2004 부동산시장 결산－아파트]잇단 규제정책…‘강남불패’신화 붕괴
올해 부동산시장은 정부의 강력한 규제 정책으로 침체국면을 걸었다.서울 강남 재건축단지에서부터 불기 시작은 주택가격 하락은 일반 소형아파트까지 확산됐다.주택거래신고제 시행으로 거래마저 끊겨 버렸다. 청약시장은 분양권 전매 금지 등으로 ‘불패신화’를 이어오던 서울 강남에서조차 미분양이 발생하는 등 꽁꽁 얼어붙어 버렸다.
경기불황의 골이 깊어지면서 상가와 오피스텔도 공실률이 늘어나 큰 위기를 맞고 있다. 그나마 토지시장은 호재가 있는 곳에 부동자금이 몰리면서 다소 활기를 찾는 듯했지만 충청권은 신행정수도 위헌 판결로 된서리를 맞았다. 다사다난했던 올해 부동산시장을 부문별로 4회에 걸쳐 점검해 본다.<편집자 주>
아파트를 중심으로 한 주택시장은 정부의 잇따른 규제로 기 한번 펴지 못하고 한해를 보냈다. 부산과 울산 등 지방이 분양권 전매제한이 일부 완화돼 잠시 반짝했던 것 외에는 불황의 터널을 빠져 나오지 못했다. 오히려 종합부동산세 신설과 1가구 3주택 양도세 중과 등 잇따라 쏟아져 나온 규제정책으로 장기침체국면에 빠져들고 있다는 우려가 나오고 있다.
특히 서울지역은 IMF 외환위기 이후 처음으로 청약미달 사태가 빚어지면서 강남지역마저 미분양이 속출하는 최악의 상황이 연출됐다. 하지만 더 큰 문제는 주택시장 불황이 내년에도 지속될 것이라는 전망이다.
◇‘강남불패 신화’ 붕괴=올해 서울지역 아파트시장의 가장 큰 특징은 ‘강남불패’ 신화가 무너졌다는 것이다. 강남권은 ‘재건축개발이익환수제’라는 메가톤급 악재가 등장하면서 그동안 아파트가격 상승을 주도했던 재건축단지 가격이 큰 폭으로 떨어졌고 이런 여파가 일반아파트에도 영향을 미쳤다.
스피드뱅크에 따르면 강남권의 경우 매매가는 연초대비 지난 4일 송파구가 무려 2.06%나 떨어진 것을 비록해 강남구와 강동구도 각각 0.98%, 0.85% 하락했다. 이에 비해 영등포구(1.8%)와 용산구(3.06%), 성동구(3.84%) 등은 가격이 상승해 대조를 보였다. 영등포구의 경우 신길동 재개발,용산구는 미군부대 이전,성동구는 서울의 숲 조성 등의 특별한 개발호재가 등장했기 때문이다.
수도권 아파트는 서울 아파트 가격의 영향을 받아 대부분 지역에서 하락세를 기록했다. 경기 과천시와 성남 분당신도시는 주택거래신고지역으로 지정되면서 매수세가 끊겨 각각 연초 대비 0.79%, 0.72% 하락했다. 전국적으로는 강원 5.94%, 충북 5.78%로 가장 큰 폭으로 상승했고 경기와 인천은 각각 1.45%, 1.85% 하락했다.
◇미분양 급증=미분양 아파트가 올들어 급증하면서 주택건설업체들의 경영난을 가중시키고 있다. 건설교통부 집계에 따르면 지난 10월 말 현재 전국 미분양 아파트는 5만8905가구에 달한다. 2002년 2만4923가구, 2003년 3만8261가구였던 미분양 물량이 1년도 채 안돼 2만여가구나 늘어난 것이다. 새로 입주한 아파트 단지내의 빈집도 크게 늘었다.
신축 아파트에 입주가능한 날로부터 3개월이 지난 기간에 입주한 비율은 11월 말 현재 전국 평균 56%로 지난 6월 60.8%에서 4.8%포인트 떨어졌다. 지역별 입주율은 서울 77%, 수도권 61%, 지방광역시 52%로 지방일수록 더욱 심각한 상황이다.
◇분양가는 ‘고공행진’=주택경기 침체로 아파트 가격이 하락세를 걷고 있는 데도 분양가 상승행진은 끝이 없다. 아파트 분양가는 지난 2002년 평당 796만원에서 2003년 1073만원,올해는 평균 1126만원으로 1100만원선을 넘었다. 올해 평당 분양가가 가장 높은 지역은 강남구로 1941만원이며 다음으로 용산구 1761만원, 서초구 1749만원 등이다. 이에비해 금천구는 753만원으로 가장 낮았다.
[2004 부동산시장 결산－아파트]잇단 규제정책…‘강남불패’신화 붕괴
