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내년 부동산시장 먹구름 안걷힐 듯
부동산 경기가 침체의 늪을 벗어나지 못하고 있는 가운데 내년에도 이렇다 할 호재가 없어 시장 전망은 어두운 편이다. 수출증가율 하락과 소비부진 등 실물경기가 좀처럼 호전될 조짐이 보이지 않고 정부 또한 부동산 규제의 고삐를 당길 것이기 때문이다. 이에 따라 부동산 가격은 하향안정세 내지 보합세를 유지할 것으로 보인다.
◇집값, 대세 상승은 없다=한국건설산업연구원은 매매가 3.5%, 전셋값은 5.0% 하락할 것으로 전망했다. LG경제연구원도 2~3% 하락할 것으로 예상했다. 대부분 부동산정보업체들도 하향안정세 내지 보합세를 보일 것으로 내다봤다.
이같은 전망은 우선 거래가 부진한 상태에서 공급이 넘쳐나기 때문이다. 내년에는 2001~2003년 분양됐던 아파트들이 대거 입주한다. 업계는 올해와 비슷한 30만가구가 입주할 것으로 분석하고 있다. 여기에 급등세를 보이고 있는 미분양물의 소진도 더디다. 현재 전국 미분양 물량은 5만8천여가구다.
특히 지방 대도시의 입주 물량이 크게 늘어 서울 및 수도권 중심의 역전세난이 전국적으로 확산될 우려도 제기된다.
종합부동산세 신설, 과표 현실화에 따른 거래세 인상, 실거래가 신고의무제 등 내년부터 시행되는 새로운 부동산제도에 따른 시장의 충격도 가격 하락을 부추길 가능성이 높다. 올해 하락세를 주도했던 재건축 아파트의 경우 임대주택 건설 의무화를 골자로 한 개발이익환수법안이 본격 실시되면서 내년에도 타격을 입을 것으로 예상된다.
이같은 하락세 속에서도 거주 선호도가 높은 지역이나 신규 입주 아파트는 현재 가격 수준을 유지하고 신규 입주단지 주변지나 교통여건이 열악한 지역 등 거주 선호도가 낮은 지역은 가격이 하락하는 등 지역별 차별화가 심화될 전망이다.
그러나 건설사들의 신규 주택공급은 계속 줄고 있어 향후 3~4년 뒤에는 집값 폭등이 일어날 가능성도 있다.
RE멤버스 고종완 대표는 “내년에는 종합부동산세 신설, 다주택자 양도세 중과 조치가 시행될 예정인 데다 경기침체 장기화까지 겹치는 등 악재가 도사리고 있다”면서 “내년 중반까지 침체의 늪을 벗어나기 힘들 것”이라고 전망했다.
－땅값도 전반적 약보합세－
◇주변 시세보다 10~20% 내리면 바닥=한마디로 가장 좋은 내집마련 시기가 없다. 시장에 미치는 변수가 다양할 뿐만 아니라 언제부터 경기가 호전될지 미지수이기 때문이다.
이 때문에 자신의 주거여건 및 소득수준 등을 고려한 뒤 개발호재나 역세권·대단지 등에 투자하는 것도 나쁘지는 않다고 전문가들은 조언한다. 내년에는 판교신도시, 동탄신도시 3단계, 수원 이의신도시 등 대규모 택지개발도 기다리고 있기 때문에 무작정 내집마련을 미루는 것은 바람직하지 않다는 것이다. 일반적으로 주변시세나 주택가격의 최고점보다 10~20% 정도 싸게 구입하면 최소한 손해는 보지 않는 것으로 보고 있다.
◇땅값은 약보합세=주택과 달리 올해 상승세를 보인 토지의 경우 내년에는 올해보다 상승폭이 줄어 약보합세를 보이거나 하락할 것으로 전망되고 있다. 각종 지역개발 호재가 이미 가격에 반영된 데다 각종 개발 계획의 불확실성이 높아저 투자수요가 급격하게 늘기는 힘든 상황이기 때문이다. 그러나 아파트를 대신할 만한 상품으로 토지가 대표적이기 때문에 토지쪽에 투자가 몰릴 것으로 예상하는 전문가들이 많다. 특히 도시민의 농지소유가 가능해지고 종합부동산세 과세대상에서 농지·임야가 제외되면서 수도권 일대나 개발호재를 갖고 있는 지역을 중심으로 토지투자는 지속적인 관심의 대상이 될 가능성이 높다.
－정부 정책방향이 변수로－
이에 따라 서울시의 뉴타운 사업 추진, 기업도시 건설, 공공기관 이전에 따른 혁신신도시 건설 등의 재료를 갖춘 지역의 국지적인 땅값 상승세는 이어질 전망이다. 한국건설산업연구원은 내년 땅값이 올해(3.0%)보다 둔화된 1~2% 상승할 것으로 보았고, 한국토지공사는 평균 0.6% 상승할 것으로 예상했다. 반면 한국건설산업전략연구소는 0.5~1%, LG경제연구원은 1∼2% 각각 하락할 것으로 내다봤다.
◇정부정책이 변수=시장 움직임을 좌우할 만큼 정부 정책의 커다란 변화를 기대하기 힘들다. 정부가 투기과열지구 등을 일부 해제할 움직임을 보이고 있지만 이는 어디까지나 죽어가는 시장을 살리기 위한 고육책으로 볼 수 있다. 즉 내년 정부 정책방향은 ‘규제를 전제로 한 탄력적 운용’의 틀을 벗어나지 않을 것으로 보인다.
건교부 부동산제도 관계자들도 “시장이 겨우 안정세를 보이고 있는 상황에서 정책기조를 바꿀 이유가 없다”면서 “주택가격공시제, 종합부동산세, 원가연동제, 재건축개발 이익환수제 등 정부가 예고했던 정책들은 연내에 제도 정비를 거쳐 내년부터 시행될 것”이라고 강조했다.
그러나 부동산 정책도 시장변화에 따라 움직이게 되어 있으므로 부동산시장 위축이 계속될 경우 정부도 시장 부양을 위한 조치를 내놓을 수밖에 없을 것이라는 분석도 나온다.
내년 부동산시장 먹구름 안걷힐 듯
