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대형 빌딩 외국인 끼리끼리 매매
외국인들이 자기네들까지 치고 받으며 서울시내 주요빌딩 가격을 한없이 끌어올리고 있다.
외국계 자본에 의해 서울시내 주요빌딩이 급속도로 잠식돼 가고 있는 상황에서 빌딩가격이 올라가고 있는 것은 해당 빌딩에 세들어 있는 국내기업에겐 경계신호로 받아들여지고 있다.
당장 임대료 상승에 따른 고정비 증가 부담이 커지는 것도 문제지만 시장을 장악한 외국인들끼리 임대료 담합인상 가능성도 우려되기 때문이다.
◇외국인,그들만의 리그=2일 부동산업계 관계자는 서울시내 주요빌딩에 대해 외국인간의 손바뀜이 활발히 진행되고 있다고 밝혔다.
IMF외환위기 직후 국내빌딩 사냥에 나섰던 외국계 단기펀드들이 30%이상의 매매차익을 남기고 보유건물들을 다른 외국계에 팔며 ‘세대교체’를 하고 있는 것이다.
지난 2001년 9월 코오롱으로부터 중구 무교동소재 코오롱빌딩을 625억원에 사들였던 모건스탠리가 지난 1월 GIC(싱가포르 투자청)에 이 빌딩을 830억원에 팔았다.
지난 2001년 6월 현대산업개발에 6630억원을 주고 강남구 역삼동 스타타워 빌딩을 산 론스타는 이 빌딩을 1조원대 가격으로 되팔기위해 맥퀴리와 GIC 등과 협상을 벌이고 있다.이밖에 은석빌딩 현대상선빌딩 SKC빌딩 동양증권빌딩 등도 외국인들끼리 거래됐다. 국내 부실채권 및 부동산투자로 거액을 챙겨온 론스타는 ‘단골’까지 확보하고 있다.SKC빌딩,동양증권빌딩,극동건설빌딩 등을 모두 호주계인 맥퀴리에 팔았다.
◇서울,환금성 보장된 노다지 시장=이같이 외국인들이 보유하고 있는 서울시내 주요 빌딩에 다른 외국인들이 또 다시 눈독을 들이고 있는 것은 해당 건물이 위치한 지역의 특성 및 리스백(매각자가 임차인 자격으로 그 건물에 세들어 있는 것)방식의 옵션에 따라 공실률이 거의 제로인데다 운영수익 기준으로 연 8%대의 높은 수익이 보장되기 때문이다.
전세계적으로 봤을 때 이만한 수익을 올릴 부동산 투자처가 없는 셈이다.게다가 수요자가 계속 늘어나는 추세여서 환금성에 대한 리스크까지 적어졌다.
서울 빌딩에 대한 투자환경을 조성한 것은 국내 부동산 초기 투자에 나섰던 론스타 등의 투기펀드다.이들은 국내 세제 및 법규를 꿰뚫고 국내 시장에 입성,막대한 수익을 올렸다.
또 위험부담없이 지속적인 수익을 낼 수 있다는 믿음을 다른 외국 투자자들에게 심어줬다.이들은 ABS(자산유동화증권)발행 등을 통한 레버리지(지렛대) 효과까지 창출하며 3년만에 투자원금대비 150∼200%에 달하는 높은 수익을 올렸다. 상황이 이렇다 보니 연기금 등을 운용하는 전세계적인 장기펀드들이 단기펀드가 ‘찍어논’ 물건들을 속속 인수하는 구도가 최근 자연스럽게 형성되고 있다.
◇담합 파장 우려,뒷북치는 국내 기관=국내 빌딩 전문가들은 외국인들이 서울 빌딩 가격을 올려가며 하나하나씩 주요빌딩을 ‘접수’해 가는 상황을 심각하게 받아들이고 있다.어느정도 ‘장악’이 끝난뒤 외국인들이 임대료를 대폭 올릴 경우,국내 기업은 ‘빌딩 대란’앞에 무방비로 당할 수 밖에 없다.
한 전문가는 “빌딩가격이 올라가면 자연스럽게 임대료도 올라가고 다른 입주처를 찾기 어려운 국내 기업들은 울며 겨자먹기로 높은 임대료를 지불할 수 밖에 없는 상황이 벌어질 것”이라고 말했다.
그는 “처음에는 터무니 없이 높은 가격에 외국인간 빌딩 매매가 이뤄지는 것을 이해할 수 없었지만 지금은 이같은 거래가 확산되는 게 더 무섭다”고 말했다.외국인들에 맞서 최근 국민연금이 서울 강남 테헤란로 데이콤 빌딩,국민카드 빌딩 등을 사들이며 대응하고 있지만 이미 때가 늦었다는 지적이 많다.
부동산펀드를 운용하는 한 대형금융기관 이사는 “간접자산투자법 등 빌딩 매입과 관련된 국내 법규가 최근 마련돼 내년부터는 적극적으로 빌딩투자에 나설 예정”이라면서 “그러나 쓸만한 빌딩은 거의 모두 외국인 손에 넘어간데다 가격도 비싸져 부담스럽다”고 밝혔다.
대형 빌딩 외국인 끼리끼리 매매
