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주택공시가격 어떻게 산정하나
정부의 주택가격공시제도 도입은 부동산 시장의 투명성 확보에 크게 기여할 것으로 보인다. 과세기준이 들쭉날쭉한 데 따른 납세자들의 불만과 형평성 시비도 상당부분 줄게 됐다. 그러나 주택 면적이 크거나 고급주택일수록 세 부담이 크게 늘어 부유층의 조세저항이 예상된다.
◇어떻게 산정하나=집값 산정의 경우 단독주택은 표본조사를 택하되 공동주택은 전체 가구를 조사하는 전수조사를 이용한다.
다가구를 포함한 단독주택 4백50만가구에 대해서는 기존 공시지가(토지)와 동일한 평가방식이 도입된다. 우선 13만5천가구의 표준주택을 선정한 뒤 가격을 정하면 지방자치단체가 이를 토대로 개별 주택의 가격을 매기게 된다.
공동주택의 경우 아파트나 대형 연립주택(165㎡ 이상) 6백32만가구에 대해서는 2006년부터 한국감정원을 통해 모든 주택의 가격을 일일이 매긴다. 그러나 일단 내년에는 국세청 기준시가 자료를 그대로 활용키로 했다.
165㎡ 미만 중소형 연립주택 및 다세대주택 2백26만가구도 전수조사 방식을 이용하지만 내년부터 곧바로 단독주택과 함께 가격이 고시된다.
주택가격공시제도가 도입되면 일단 증여·상속·양도세의 부과기준이 되는 국세청 기준시가와 재산세 부과기준인 행정자치부 과세시가표준액이 사라지게 된다. 국세청이나 행정자치부 모두 건교부가 조사·발표하는 집값 자료를 토대로 세금을 매기는 셈이다.
◇시장에 미치는 영향=모든 집값이 시가로 평가되기 때문에 과세나 거래에 있어 투명성이 한결 높아진다.
현재는 아파트를 제외한 나머지 주택에 대해서는 시가가 제대로 파악되지 않아 정부가 세금을 부과하는 데도 한계가 있는 실정이다. 실제 서울 용산 등 일부 재개발지구 단독주택의 경우 미래가치에 대한 기대심리 탓에 평당 최고 2천만원을 호가하고 있으나 실제 세 부담은 미미한 수준이다. 그러나 시세를 기준으로 세금이 부과되면 이러한 문제는 사라진다. 결과적으로 서울 강남의 고급 단독주택도 덩달아 세금 부담이 늘어날 수밖에 없다.
또 세금부과를 둘러싼 지역간 형평성 문제도 해결된다. 재산세를 산정하는 행정자치부의 과세시가 표준은 면적을 기준으로 일괄 적용되기 때문에 평형만 크면 시세와 상관없이 세금이 높게 나왔다.
주택가격공시제도는 내년 7월 도입될 부동산 실거래가 신고 의무화 제도를 조기에 정착시키는 효과도 있을 것으로 기대된다. 지금은 부동산을 거래하는 개인이나 중개업소 상당수가 세부담을 줄이기 위해 이중계약서를 작성하고 있다. 부동산 전문가들은 이중계약서 작성 비율이 토지는 50∼60%, 아파트는 70∼80%, 단독주택은 90% 안팎에 이르는 것으로 추정하고 있다. 그러나 어느 정도 부작용도 예상된다. 실거래가격이 고스란히 노출되면 세 부담이 큰 서울 강남권의 부동산 시장은 더 위축될 수밖에 없다.
주택공시가격 어떻게 산정하나
