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부동산투자 ‘최후보루’는 상가
지난해 10·29 부동산대책으로 아파트가 시들해지자 전문가들이 집중적으로 추천한 부동산 상품이 토지와 상가다. 그러나 토지 시장은 신행정수도 이전 등의 호재와 맞물려 투기 조짐을 보이면서 일부 지역을 빼고는 된서리를 맞았다. 충청권 토지거래허가구역 지정 등 정부의 칼날에 상대적으로 위축됐다. 상가만 남은 셈이다.
◇왜 상가인가=일반인들이 투자할 만한 부동산은 크게 아파트를 비롯한 주택, 토지, 상가로 나눌 수 있다. 하지만 아파트 뿐만 아니라 주상복합 등 주택은 현재 깊은 침체의 늪에 빠져 있다. 미분양 물량이 늘어나고 프리미엄도 기대 이하인 곳이 많다.
아파트의 틈새상품으로 용산 시티파크 등 주상복합이 큰 인기를 누렸지만 분양권 전매금지라는 규제에 눌려 청약 열기가 식었다. 그 뒤를 주거용 오피스텔이 이었지만 오피스텔 내 업무시설 면적의 증가 등 또다른 규제가 따르면서 매력이 줄었다.
또 토지시장도 정부의 가격안정 의지가 워낙 강하기 때문에 기대와는 달리 거래가 위축돼 있는 상태다.
하지만 시티파크에 며칠새 7조원이라는 청약증거금이 몰린 것처럼 시중의 부동자금은 풍부하다. 그럴듯한 투자처만 나타나면 언제든지 달려갈 태세를 갖추고 있다. 이 때문에 규제에서 제외돼 있는 상가가 새로운 투자처로 떠오를 것이라는 게 대체적인 견해다. 특히 전매 제한이나 분양방식에 대한 규제가 전혀 없어 투자나 매매가 자유로운 것도 장점이다.
◇목을 잘 골라야=웬만한 택지개발지구나 대도시 도심권에서 분양되는 목 좋은 상가는 인기절정이다. 그러다보니 도심권의 지하철 역세권을 중심으로 한 전문 쇼핑몰과 테마상가 분양이 홍수를 이룬다. 애완동물, 명품, 한방, 유아 및 아동용품 등 주제별로 나눈 전문 쇼핑몰도 곳곳에 들어서고 있다.
지난 7월 경기 파주시 주공아파트 단지내 상가의 입찰경쟁률은 11.2대 1, 포천 송우택지지구의 단지내 상가는 15대1의 경쟁률을 기록했다. 단지내 상가 뿐만 아니라 매매가자유롭기 때문에 상대적으로 자금 회전율이 높은 도심 핵심상권의 상가에도 일반 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.
서울 강남권에서는 강남·서초·송파구가 토지투기지역으로 묶인 뒤 이 지역의 4~6층짜리 상가건물 값이 석달 새 20% 정도씩 올랐다. 분양상가도 프리미엄이 비교적 높게 형성되고 있다는 게 주변 부동산중개업자들의 말이다.
쇼핑몰이나 테마상가는 상권 형성 여부에 따라 투자가치가 매우 좋다. 일단 상권만 형성되면 수익률, 환금성이 뛰어나며 다양한 업종 전환이 가능하다.
특히 역세권 상가는 초기부터 프리미엄이 붙는데다 역을 이용하는 많은 유동인구를 고객으로 확보할 수 있다. 도시 생활이 시간이 흐를수록 역을 중심으로 이뤄지면서 상권 등도 재편되므로 현재보다 미래가치가 더 큰 편이다. 또 유동인구가 많다는 것은 비교적 경기 침체의 영향을 덜 받는다는 뜻도 된다. 위험이 적으면서 더 많은 투자수익을 기대할 수 있다는 말이다.
◇발품이 투자의 왕도=상가 투자의 왕도는 ‘다리품’이다. 현장을 방문해 인근 부동산이나 주변 상인들의 얘기에 귀를 기울여야 한다. 반드시 현장을 찾아 배후 주거단지나 역, 즉 손님이 몰려 있는 지역과 얼마나 가까운 지, 손님들이 주로 이용하는 통로에 있는지 살펴야 한다. 또 경쟁을 통해 시너지 효과를 얻을 수 있는 백화점이나 대형할인점이 있는 지도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
투자의 수익성과 안정성이 보장되는지도 반드시 체크해야 한다. 수익성은 연간 임대료가 총 투자비의 6% 이상인지 따져봐야 한다. 은행금리 이상이 돼야 한다는 뜻이다.
상가의 안정성을 보려면 대형 영화관이나 커피전문점, 문구점, 서점 등이 있는지 살피는것도 지혜다. 이들 점포가 있다는 것은 그 상가에 일정 손님이 확보돼 있다는 말과도 통한다. 또 투자에 따른 안전장치가 돼 있는지 확인하는 것도 필수다. 최근 토지신탁 등 금융기관이 자금 관리를 책임지는 상가의 분양이 늘고 있는 것도 이 때문이다.
부동산투자 ‘최후보루’는 상가
