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개발 시너지 큰 왕십리 ‘주목’
부동산 시장이 전반적으로 침체지만 서울의 뉴타운 지역에는 투자자의 관심이 쏠리고 있다. 일부 지역에서 주민들이 반발하는 등 개발 차질 가능성이 있음에도 교통·교육 등 기반시설이 확 바뀌기 때문이다.
현재 뉴타운 지구로 지정된 곳은 시범지구인 은평·길음·왕십리 3곳 등 모두 15곳이다. 부동산업계 관계자들은 “재건축시장이 워낙 깊게 가라앉으면서 상대적으로 뉴타운에 대한 문의가 많아졌다”면서 “개발 진척도를 따지면서 신중하게 고르면 투자할 만하다”고 조언한다.
◇뉴타운 지역=서울시는 강북의 열악한 주거 환경을 개선한다는 취지 아래 2002년 왕십리(하왕십리동)·길음(길음동)·은평(진관내·외동) 지역을 뉴타운 시범지구로 선정했다. 현재 이곳은 설계가 끝나고 보상과 함께 일부 착공에 들어갔다.
이어 지난해에 종로구 교남지구, 용산구 한남지구, 동대문구 전농·답십리지구, 중랑구 중화지구, 강북구 미아지구, 서대문구 가좌지구, 마포구 아현지구, 양천구 신정지구, 강서구 방화지구, 동작구 노량진지구, 영등포구 영등포지구, 강동구 천호지구 등 12곳이 2차 뉴타운 지구로 지정됐다.
내년 4월쯤에는 3차 뉴타운이 발표될 예정이다. 후보지로는 광진구 중곡4동, 도봉구 창2·3동, 송파구 거여·마천동, 양천구 신월2·6동, 금천구 시흥3동 등이 거론되고 있다.
◇유망 지역=전문가들은 뉴타운 시범지역 3곳 중 왕십리를 첫째로 꼽는다. 왕십리는 주거와 상업, 업무 기능을 복합적으로 개발하므로 그 효과가 가장 클 것으로 예상되기 때문이다.
10만평 규모의 왕십리 뉴타운은 청계천 복원과 성동종합행정타운 건설, 민자역사 착공, 인근 뚝섬경마장 자리의 서울숲공원과 어울려 상당한 시너지 효과가 기대된다. 하왕십리동 등 주변의 아파트와 땅값은 지정 이전보다 많이 뛴 상태다. 청계벽산아파트 45평형은 4억8천만원선까지 호가되고 있으며 평당 3백만~4백만원 하던 땅값도 3~4배로 올랐다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 “요즘 가격조정 현상이 일부 나타나고 있지만 향후 오를 여지가 있다고 본다”고 말했다. 닥터아파트 강현구 실장도 “뉴타운에서는 개발효과가 큰 왕십리가 가장 주목된다”고 전했다.
2차 뉴타운은 아직 사업 진척이 느리다. 개발기본계획이 나온 곳이 교남, 신정, 노량진, 전농·답십리, 영등포, 방화, 중화 등 7곳에 불과하다. 2차에서는 일단 개발 면적이 넓고 기본계획이 구체화된 곳이 유망하다. 또 주민들의 개발에 대한 의지가 커 사업 추진이 빠른 곳을 골라야 한다.
예컨대 재개발·재건축 대상지였던 아현 뉴타운, 용산 부도심개발과 맞물린 한남 뉴타운, 상암지구 인근인 가좌 뉴타운 등이다. 또 개발기본구상이 구체화된 방화·영등포 뉴타운도 전망이 괜찮다는 평가다.
◇투자 유의점=뉴타운은 적어도 5년 이상의 장기 사업으로 많은 변수가 있다. 사업의 불투명성이 높다는 말이다. 개발 준비 과정이 부실하고 구체적인 재원 조달 방법이 없는 경우도 있다. 특히 현재 살고 있는 주민들의 의지가 주요 변수다. 주민들이 일부라도 반대하면 사업 추진은 한참 늦어질 수밖에 없다.
전문가들은 뉴타운에서도 ‘옥석 고르기’를 해야 한다고 강조한다. 개발 진행상황을 지켜보면서 투자액과 시기를 조절해야 한다는 얘기다.
함영진 팀장은 “재건축 규제 강화나 개발이익환수제를 피해 뉴타운에 투자하려는 사람이 많지만 개발 과정은 물론 개발 주체, 실현 가능성 등 변수를 고려하지 않으면 낭패를 볼 수 있다”고 충고했다.
강현구 실장은 “단기적 시세 차익보다는 장기 투자해야 한다”고 강조했다. 그는 또 “지역 부동산중개업소의 말만 듣지 말고 반드시 현장을 답사해야 한다”고 조언했다.
개발 시너지 큰 왕십리 ‘주목’
