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내 땅 내버려두면 남에게 뺏길수도
다른 사람이 20년 이상 사용땐 소유권 상실
사용료·계약서로 소유자 반드시 명시하도록
토지 판 돈 중 30%는 실적배당 상품에 투자
입력 : 2004.09.15 17:20 18' / 수정 : 2004.09.15 18:10 45'
개인사업을 하고 있는 강모(52)씨는 17년 전에 선친이 농사짓던 시골 땅 두 필지 5000여평을 상속 받았다. 강씨는 사업이 바쁘다는 핑계로 고향에는 겨우 1년에 한 번 정도 성묘를 다니는 정도이다 보니 제대로 관리하기가 어려웠다. 그러던 중 강씨의 고향 친구 박모(52)씨가 빈땅을 놀리면 뭐하냐며 강씨와 상의도 없이 10여년 전부터 농사를 짓기 시작했다는 걸 알게 됐다. 그런데 최근 강씨는 한 모임에 나갔다가 땅을 오랫동안 다른 사람이 사용하면 소유권을 뺏길 수 있다는 말을 들었다. 현재 그 땅은 개발 바람이 불면서 가격도 적잖이 올랐고 매수자가 나타나 그중 절반을 매도해서 현금화하려던 차였다. 이에 강씨는 매도 자금(5억원 예상)에 대한 운영방안 및 나머지 한 필지의 땅을 지금처럼 그대로 놔둘 경우 문제가 없을지 등에 대해 문의해왔다.
■20년 이상 땅 점유자 소유 인정
만일 누군가가 다른 사람 소유의 부동산을 오랫동안 점유하면서 농사를 지어왔다면 그 땅의 점유자는 소유권을 취득하게 된다. 이것을 법률적인 용어로 ‘점유취득시효’라고 한다.
점유취득시효를 인정받으려면 우선 땅을 사용한 기간이 최소한 20년 이상이 되어야 한다. 그리고 땅 사용에 관한 어떠한 계약이나, 어떠한 대가도 지급함이 없이 ‘소유의 의사’로 사용해야 한다.
강씨의 경우에 고향 친구 박씨가 땅을 사용하는 데 있어 계약한 사실이 없고, 구두 또는 문서로서 이의 제기를 한 적이 없는 만큼 만약 박씨가 땅을 사용한 기간이 20년이 경과한다면 박씨는 ‘점유취득시효’로 소유권을 주장할 수 있다.
아직 친구 박씨가 농사를 지은 기간이 20년이 안 되기 때문에 소유권을 유지하는 데는 별 문제가 없지만 지금처럼 계속해서 권리의 행사 없이 방치한다면 자칫 땅에 대한 권리를 상실할 수 있다는 점에서 주의가 필요하다.
이를 해결하는 방법으로서는 강씨가 그 땅의 소유자로서 권리관계를 명확히 해두는 것으로 가능하다. 지금부터라도 땅을 사용하고 있는 박씨에게 토지사용료를 받든가, 임대차 계약서를 작성하는 방법 등으로 박씨가 ‘소유의 의사’로 땅을 점유하지 않는다는 사실을 명백히 밝히게 되면 박씨의 점유취득시효는 인정되지 않는다.
■매각대금은 여러 펀드에 분산 투자
부동산 매각자금 5억원에 대해서는 저금리 시기임을 감안하여 여유자금의 일정부분을 실적배당 투자상품으로 포트폴리오를 구성할 필요가 있다.
다만, 강씨의 경우 그동안 금융상품 투자에 대한 경험이 별로 없으므로 일단은 30% 정도를 투자상품으로 배분하는 것을 권한다. 대신에 투자 경험이 쌓여감에 따라 차츰 그 비중을 늘려가는 게 좋겠다.
추천 투자상품으로는 간접투자형 특정금전신탁을 권한다. 이는 여러 투자대상 펀드 중에서 투자자의 성향을 분석해 그에 맞는 펀드들을 골라서 포트폴리오를 구성한 상품이다.
따라서 투자하는 것은 간접투자형 특정금전신탁 한 상품이지만 사실상 그 내용은 고객별 성향에 맞춘 여러 개의 펀드상품으로 분산 투자되고 있는 셈이다.
이 밖에 관심을 가져볼 만한 투자상품으로는 시스템펀드와 적립식펀드를 권한다. 두 상품 모두 비교적 안정적인 주식투자상품으로 분할해서 투자하는 것이 특징이다.
먼저 목돈을 투자하는 시스템펀드는 주가등락에 따라 분할매입과 분할매수를 반복하면서 수익을 쌓아간다. 주가가 내릴 때마다 조금씩 분할해서 매입하고 반대로 주가가 오를 때는 분할해서 매도하는 것을 반복함으로써 주식시장이 조정을 받아가며 점진적으로 상승해갈 때 가는 장에서 효과적이다.
적립식펀드는 적금처럼 여러 차례에 걸쳐 꾸준히 투자하는 상품으로 이처럼 투자자금을 여러 번으로 나눠 일부씩 주기적으로 투자하게 되면 쌀 때는 더 많이 투자하고 비쌀 때는 적게 투자하는 효과가 발생한다.
(신한Private Bank 자문그룹(부동산재테크팀장 고준석·재테크팀장 한상언·상품기획팀장 이승호·세무사 황재규))
내 땅 내버려두면 남에게 뺏길수도
