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[이슈&이슈－하반기 부동산 투자전략] 수익보다 위험관리에 초점
충남 연기·공주의 신행정수도 후보지 확정과 건설경기 위축 전망 등 부동산 시장에 호·악재가 충돌하면서 ‘하반기 부동산 투자전략’이 수요자들의 주요 관심사로 떠오르고 있다. 정부의 안정대책 여파로 매매·전세 가격의 하향 안정세가 예상되는 가운데 미래에 대한 불확실성이 커지고 있기 때문이다.
7일 부동산 전문가들은 집값 하향안정세 등 투자환경이 급변하고 있는 만큼 투자전략 수정이 불가피하다고 입을 모았다. 최근 2∼3년간 수익률극대화에 투자의 초점이 맞춰졌다면 앞으로는 위험관리를 중시한 안정위주의 투자가 요구된다는 것.
전문가들은 투자대상과 시기를 불문한 묻지마식 공격적 투자를 자제하고 틈새시장과 내재가치대비 저평가 상품을 노린 보수적인 선별투자를 주문하고 있다.
특히, 충남 연기·공주지구가 신행정수도 후보지로 사실상 확정되면서 후보지 외곽지역의 토지수요가 벌써부터 늘고 있는 상황이지만 단기적인 투자는 자제해야 한다는 지적이다.
신한은행 부동산재테크팀 고준석 팀장은 “향후 부동산투자는 단기투자 보다 장기적인 관점에서 투자금액의 규모에 따라 종목을 결정해야 한다”고 말했다.
그는 “실수요자인 경우에는 자금계획에 따라 매수시점 선택이 중요하고, 투자자들의 경우 단기 시세차익 목적의 투자를 자제하는 게 좋다”고 덧붙였다.
부동산정보업체인 부동산007 김지홍 소장은 “상품선택도 중요하지만 투자규모를 연간 소득과 연결시키고 대출비중을 줄여 잘 알고 있는 상품에 투자하는 자세가 필요하다”며 “모르는 상품 보다 잘 알고 있는 상품, 지역적으로는 직접 관리가 가능한 지역을 선택하는 것이 리스크를 줄일 수 있다”고 말했다.
◇부동산투자 기대수익 낮춰라=1주일 또는 1개월새 수 천만원씩 집값이 뛰던 시대는 이미 막을 내렸다. 향후 1∼2년간 주택시장은 하향안정세를 보일 것으로 예상된다. 따라서 아파트 상품으로 과거와 같은 큰 수익기대를 버려야 한다.
RE멤버스 고종완 대표는 “정부의 부동산 정책에 대한 기조가 바뀌지 않는 한 주택상품으로 큰 수익을 기대할 수는 없는 상황”이라며 “행정수도 이전 후보지와 인접한 지역 등 재료가 있는 곳을 중심으로 집값이 국지적으로 움직이겠지만 과거와 같은 급등세는 나타나지 않을 것”이라고 말했다.
하지만 부동산 시장은 여전히 은행 금리 보다 높은 수익이 예상되고 있다. 시중자금이 꾸준히 유입되고 있는데다 행정수도 이전, 신도시 건설, 강북 뉴타운 개발, 판교신도시 등 호재가 존재하기 때문이다.
◇저평가 상품에 장기투자해야=과거 부동산 투자를 통해 부자가 된 사람들의 특징은 내재가치 대비 저평가된 부동산을 선점해 장기투자를 했다는 점이다.
따라서 현재의 가치 보다 향후 가치상승 등을 따져 장기 투자할 저평가 상품을 골라야 한다.
예를 들어 현재로선 주택보다는 토지가 통계상 여전히 저평가된 상태이며 대지지분이 넓고 오래된 연립, 다세대, 단독주택, 근린상가 등이 대표적인 저평가 상품에 속한다고 볼 수 있다.
또한 토지이용 및 거래에 대한 규제완화가 추진되는 농지, 과수원, 농가주택과 신도시,택지개발지구내 상업지 및 단독, 근생용지 등도 주목할 만한 상품으로 꼽히고 있다.
특히, 정부는 앞으로 도시민의 농지매입을 무제한 허용할 방침이어서 농업용 이외의 다른 용도로 전환이 가능한 수도권 및 충청권 농지가 저평가 유망상품으로 떠오를 전망이다.
◇투자전에 금리·정책변화 등을 주목하라=부동산 투자를 고려하는 수요자들은 무엇 보다 금리의 움직임에 주목할 필요가 있다. 특히 여윳돈이 아닌 대출을 통한 투자를 고려한다면 미래의 금리인상을 염두에 둬야 한다.
당분간 저금리기조가 유지될 것으로 보이지만 만약 내년중에 대출금리가 2∼3%이상 급등할 경우 금리부담을 이기지 못해 투자금액에도 못미치는 가격에 투자상품을 매물로 내놓 수도 있기 때문이다.
금리가 급등할 경우 여유자금으로 장기투자자가 많은 강남권보다는 오히려 실수요자와 주택가격대비 담보대출 비중이 높은 강북권아파트가 타격을 받을 전망이다.
금리 다음으로 고려해야 할 사항은 정부 정책 및 시장의 트랜드,각종 개발재료 등이다.
정부의 파상적인 집값 안정대책이 당분간 지속될 것으로 보인다. 따라서 정부 정책과 역행하는 투자전략은 실패할 수 밖에 없다. 하지만 ‘그래도 부동산 시장은 틈새가 있다’는 격언처럼 각종 개발재료를 따라가면 수익을 늘릴 수 있을 전망이다.
특히 행정수도 이전, 제2기 신도시개발, 택지개발지구 지정, 도시계획변경, 그린벨트해제,고속철도 및 지하철개통,뉴타운지구 등 장기적이고 개발재료가 있는 지역이 주요 공략 대상으로 꼽히고 있다.
향후 충청권은 국토균형개발과 행정수도이전 재료를 타고 향후 10년간 수도권에 이어 최대의 투자 격전장이 될 전망이다.
◇주 5일 근무제 본격 시행에 주목하라=지난 1일부터 1000명 이상의 사업장에서 주 5일 근무제가 본격 시행됐다. 이에 따라 부동산 시장도 점차적인 지각변동이 일어날 전망이다.
전원형 아파트와 고급빌라, 펜션 등에 대한 수요도 늘어날 것으로 보인다.
집값이 비싼 수도권아파트나 주상복합보다 교통접근성과 신도시 기반시설이 완비될 고속철 인근인 천안·아산지역의 실버형 고급주택 등이 주목할 대상으로 꼽힌다. 서울과의 접근성이 높은 수도권지역 가운데 주거환경이 쾌적한 펜션·전원 주택 등도 장기적으로 유망해 보인다.
신한은행 고 팀장은 “주 5일제 근무제가 늘어나면서 전원주택 및 펜션(Pension)에 대한 수요가 급증하고 있고, 웰빙(well-being)문화가 사회현상으로 급속히 확산돼 수도권 일대의 전원주택지 수요가 늘고 있다”고 말했다. 그는 “개발 기대감이 높은 지역은 이미 가격상승이 많이 이뤄졌기 때문에 주변시세를 고려해 투자를 결정해야 한다”고 설명했다.
[이슈&이슈－하반기 부동산 투자전략] 수익보다 위험관리에 초점
