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오송·조치원 도로변 새 투자처로 주목
후보지 중간 지점… 소형 필지 등 거래 활발
보전임지 피하고 사업속도·규제 살펴 결정을
경기침체에다 정부의 각종 규제 정책으로 부동산 시장은 10년 이래 최악이랄 정도로 투자심리가 얼어붙고 있다. 하지만 신행정수도 건설바람을 타고 충청권 토지시장은 뜨거운 열기가 느껴지고 있다.
충청권은 작은 개발재료만 있어도, 심지어는 개발 그림만 그려도 투자자가 몰려들었다. 그래서 토지거래허가구역이 아닌 지역은 어김없이 토지 사기단의 활동 무대가 되고 있다는 점에서 투자에 유의해야 한다.
◆ 후보지에서 빠진 조치원·오송 반사이익
토지거래허가구역이 아니었던 충북 진천군 일대는 인근 오송지구가 유력 후보지로 거론되고 청원군이 토지거래허가구역 등으로 묶이면서 거래가 꾸준하게 이뤄졌다. 또 아산 신도시에서 보상받은 주민이 땅을 대거 사들여 5년 이상 팔리지 않던 1억원 이상의 물건도 제값에 다 팔렸다.
특히 오창산업단지 인근 문백면의 도로변 농지는 1년 만에 2배가 오른 평당 15만~20만원선에서 거래됐다. 그러나 후보지 지정과 토지거래허가구역으로 묶이면서 최근 관망세로 돌아섰다.
일찍부터 후보지로 거론된 연기·장기지구는 매수가 끊기고 급매물이 증가하고 있으며, 천안은 거래 없이 호가만 상승하고 있다. 반면 마지막까지 유력 후보지로 거론되다 제외된 청원군 오송지역은 수혜지역으로 떠오르고 있다.
공주·논산지구를 제외한 3개 후보지의 중간 지점에 위치했기 때문이다. 이에 따라 오송리 일대는 허가를 받지 않아도 되는 소형 필지를 중심으로 거래가 활기를 띠고 있다. 4개 후보지 중심인 조치원읍을 비롯, 충남 연기군 서면·전의면·전동면·소정면 일대와 공주시 의당면 일대는 장기 투자처로 부각되고 있다.
◆ 규제로 자칫 낭패 볼 수 있어
일단 땅에 투자하려면 어떤 법적규제가 있는지부터 알아야 한다. 거리별로 볼 때, 후보지에서 반경 5㎞ 이내는 정부가 수용한다. 2004년 1월 1일 개별공시지가로 보상가를 산정하기 때문에 사실상 투자성이 없다.
반경 5~10㎞ 지역은 토지거래특례법에 따라 토지거래허가 대상이 대폭 확대된다. 비도시지역은 농지, 임야 등 지목에 관계없이 200㎡(60.5평)를 넘으면 무조건 허가를 받아야 한다. 그러나 10년 이상을 보면, 규제가 풀릴 경우 투자가치가 있다. 15㎞ 이상 떨어진 지역은 규제가 덜해 집중 투자가 이뤄질 전망이다.
구체적으로 행정수도 이전부지 내 부동산은 시세 이하로 보상이 이뤄지므로 단순 토지에 투자를 하면 손해를 보게 된다. 그러나 건물이 포함되면 투자성이 좋아진다. 개발 후 택지우선분양권을 받을 수 있기 때문이다.
단, 분양권은 발표 시점에 현지에서 거주해야 한다는 점에 유의해야 한다. 빈 농가를 매입하면 보상을 더 받을 수는 있지만, 분양권이 주어지지 않는다.
◆ 최종입지 따라 수혜지역 엇갈려
행정수도 이전 부지 중심축에서 5~10㎞ 떨어진 지역은 관리지역 토지를 겨냥하는 게 유리해 보인다. 연기·장기지구가 후보지가 된다면 조치원읍, 공주시 서면 등이 혜택을 볼 수 있다. 당장 도로변에 있는 가든, 수퍼마켓 등 생계형 부동산은 수요가 급증할 가능성이 높다.
다만, 보전임지는 투자를 피해야 한다. 그린벨트는 장기적으로 해제가 이뤄지더라도 보전임야는 규제가 풀리지 않을 가능성이 높다. 행정수도 이전 부지 중심축에서 10~15㎞ 반경은 환금성이 높아 보통 사람들의 집중 투자가 이루어질 전망이다.
이 경우, 관리지역과 자연녹지가 유망하다. 단, 관리지역 임야는 확실한 사업계획이 없으면 토지거래허가를 받기가 어려울 것으로 보인다. 그러나 농지는 규제 완화 차원에서 소유권 이전의 조건만 충족된다면 거래에 무리가 없을 것이다.
◆ 묻지 마 투자는 금물
충청권 토지시장은 후보지가 어디로 결정되느냐, 행정수도의 사업속도, 정부의 규제강도에 따라 투자가 성공할 수도 실패할 수도 있다. 분위기를 타고 묻지 마 투자를 했다가는 규제에 묶여 낭패를 볼 수도 있다. 토지투자는 리스크가 많은 만큼, 빚을 내서 투자해서는 안 된다. 장기적인 관점에서 노후 전원주택을 마련한다는 생각으로 투자 여부를 결정해야 한다.
충청권 땅값은 지난 2002년 말 이후 지역에 따라 2배 이상 오른 곳이 많아 사실상 오를 만큼 올랐다는 분석도 나오고 있다는 점을 간과해서는 안 된다.
오송·조치원 도로변 새 투자처로 주목
