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[이슈&이슈－재건축 개발이익 환수방안] “기존 법과 충돌…위헌 소지 있다”
정부가 추진 중인 재건축 개발이익환수 방침에 대한 논란이 거세다.
특히 개발이익 환수제 시행과정에서 관련 법령 간 상호충돌이 예상되는 등 위헌시비에 휘말릴 소지가 다분하다는 게 전문가들의 지적이다.
지난 7일 건설교통부 산하 부동산공개념 검토위원회가 밝힌 바에 따르면 개발이익 환수제는 크게 사업시행인가 이전 재건축 단지와 이후 단지로 구분해 적용된다.
◇종세분화 규정과 상호충돌 예상=아직까지 개발이익환수제의 구체적인 시행방안이 나온 단계는 아니지만, 현재까지 드러난 윤곽만으로도 적잖은 법리적 논란을 불러일으키고 있다. 무엇보다 개발이익 환수제 실시로 기존 종세분화의 대원칙이 흔들릴 수 있다는 우려가 제기되고 있다.
실제 정부 발표내용대로라면 사업시행인가 이전 단계의 경우 종세분화를 통해 최대 용적률 200%인 2종 사업장의 경우 기존 용적률이 100%였다면 늘어난 100%의 25%를 정부가 인센티브를 주게 된다. 결국 200%로 추진되던 사업장의 용적률이 225%로 수정, 당초 2종 구분이 무색해질 수밖에 없다.
주거환경연구원 관계자는 “이번 발표내용은 ‘국토의 이용 및 계획에 관한 법률’이나 서울시 종세분화 조례를 모두 뒤흔들 수 있는 조치”며 “당초 도시계획 차원의 명분 역시 자의적인 기준이라는 점을 스스로 인정하는 ‘자기부정’이 되어 버린 꼴”이라고 지적했다.
사업시행인가 이후에 적용되는 10% 환수방안 역시 법리적 충돌이 불가피할 전망이다. 사업승인 당시 적법한 절차에 의해 진행되고 있는 사업을 새로운 법 체계가 등장, 이미 진행된 사항에 대해 소급적용하는 결과를 낳기 때문이다.
이같은 우려는 추후 개발이익환수제의 시행방안이 어떻게 확정되는지에 따라 민감한 변수로 작용하게 될 전망이다.
◇조합원 및 시공사간 갈등 초래 우려=사업시행인가 이전 단계에서 정부가 임대아파트 건립에 소요되는 용적률 25%를 보전해준다고는 하지만, 이는 엄밀하게 ‘동등 보전’과는 거리가 멀다는 지적이다.
일례로 당초 사업계획에서 임대아파트가 더 들어설 경우 주차공간이나 녹지공간 등이 추가로 조성되는 것이 바람직하다는 게 건설업계의 견해다.
하지만 정부가 표준건축비를 통해 보전해주는 액수는 이를 제외한 계약면적에만 해당될 가능성이 높게 점쳐지고 있다. 결국 이는 주거 쾌적성 저하로 이어져 단지의 부가가치는 떨어지게 된다.
건설업계 관계자는 “겉으로는 정부가 용적률을 보전해주면 큰 차이가 없는 것 같지만 현실적인 여건을 고려하면 미흡한 조치”라며 “임대아파트를 추가로 짓는다면 적어도 임대아파트 용적률 이상을 보전해줘야 한다”고 주장했다.
조합원들간 갈등도 예상된다. 강동구 둔촌 주공아파트의 경우 25평 조합원이나 18평 조합원의 대지지분은 모두 18평으로 똑같다. 그러나 늘어난 면적에 대해 정부가 개발이익을 환수할 경우 상대적으로 지분이 적은 25평 조합원들의 손실이 커, 조합원들간 갈등이 예상된다.
사업시행 인가 이후의 단계는 더욱 심각하다. 늘어난 면적의 10%에 해당하는 분량의 아파트를 정부가 ‘헐 값’에 사들이는 만큼 조합원들의 손실로 귀결되기 때문이다.
이 과정에서 손실분을 둘러싼 조합과 시공사간의 갈등도 불가피할 전망이다. 특히 잠실 시영아파트의 경우처럼 사업이익을 조합과 시공사가 나눠 갖는 지분제 사업방식에서는 상당한 진통이 예상된다.
◇개발이익 환수제 어떻게 하나=개발이익 환수제는 서울, 인천, 과천 등 10여 개 지역의 수도권 과밀억제권역에 한해 적용될 예정이다.
사업시행 인가 이전 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 25% 만큼 임대아파트를 짓되, 정부가 감소한 용적률 분을 보전해줄 계획이다. 임대아파트 건립에 소요되는 용적률 감소분만큼 용적률을 늘려 조합원의 손실을 보전해주는 것. 건립된 임대아파트는 정부가 표준건축비만 주고 매입하게 된다.
사업시행 인가 이후의 재건축 단지는 용적률 증가분의 10%를 정부가 사들인 뒤, 이를 임대아파트로 활용하겠다는 복안이다. 이 때 정부가 매입하게 되는 토지와 건물은 각각 공시지가와 표준건축비로 정산해 줄 계획이다.
예컨대 재건축사업을 통해 기존의 용적률보다 1000평이 더 늘어날 경우 이중 10%인 100평에 해당하는 면적의 아파트, 즉 25평 아파트라면 4가구를 정부가 공시지가와 표준건축비로 매입하는 방식으로 이해된다.
[이슈&이슈－재건축 개발이익 환수방안] “기존 법과 충돌…위헌 소지 있다”
