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부동산 침체기·신규정책 '홍수'시대 재테크 전략
소형→중대형, 비인기→인기지역으로
분양가 연동제… 30%인하효과 ‘통장 준비’
판교 신도시 등 공공택지 내 25.7평 이하 아파트에 대해 원가연동제를 도입하고 재건축아파트에 임대주택을 의무화하는 방안이 사실상 확정됨에 따라 주택시장이 또 한 번 요동칠 것으로 보인다. 주택거래신고제로 침체기에 접어들고 있는 주택시장이 더욱 급랭할 것으로 보인다. 전문가들은 침체기일수록 정부 대책의 내용을 정확하게 파악, 내집마련 전략을 새롭게 짜야 할 것이라고 조언하고 있다.
◆ 청약통장을 준비하라 = 올 하반기부터 공공택지에서 분양하는 25.7평 이하 아파트에 대해서 분양가 연동제가 도입된다. 분양가 연동제는 분양가를 ‘토지비+표준건축비’로 책정하도록 하는 일종의 분양가 규제이다.
정부는 분양가를 규제하는 대신 당첨자에 대해서는 10년간 재당첨 금지, ‘3년 거주·1년 보유’ 후 처분 등의 규제도 가해진다. 또 청약자도 무주택자 등으로 한정할 가능성이 높다. 정부는 이 제도가 도입될 경우, 30% 정도의 분양가 인하 효과가 있을 것으로 기대하고 있다.
이 제도는 판교·김포·파주 신도시에 적용될 전망이다. 이에 따라 시세보다 싼 공공택지의 중소형 평형을 청약받을 수 있는 청약통장의 인기가 되살아날 전망이다. 부동산뱅크 양해근 팀장은 “내집 마련을 위해서는 청약저축·통장에 가입해 향후 쏟아질 공공택지 아파트를 겨낭하는 것이 좋다”고 말했다. 25.7평을 초과하는 중대형 평형은 채권입찰제를 도입하기로 했기 때문에 분양가는 오를 가능성이 높다.
◆ 재건축 투자는 정책 결정보고 결정해야 = 재건축 개발이익환수제는 늘어나는 용적률의 25%에 해당하는 면적만큼, 국민임대주택을 짓도록 하는 방안이 확실시된다. 이 제도 도입으로 재건축 조합원들의 공사비 부담이 대폭 늘어난다.
늘어나는 부담만큼 재건축 아파트 가격이 하락할 수밖에 없다. 하지만 정부가 임대아파트를 짓는 재건축아파트에 용적률 인센티브를 주는 제도의 도입을 검토하고 있어 섣부르게 재건축아파트 가격을 전망하기는 쉽지 않다.
하지만 이미 착공한 재건축 단지들은 상대적으로 반사이익을 누릴 전망이다. ‘부동산114’ 김혜현 팀장은 “재건축 정책이 쏟아지고 있는 만큼, 정책이 확정된 후 투자하는 것이 바람직하다”고 말했다.
◆ 침체기에는 갈아타기 전략 = 전문가들은 가격 침체기에 가장 유효한 재테크 전략은 소형에서 중대형, 비인기지역에서 인기지역으로 집을 옮기는 전략이라고 조언하고 있다. 가격 상승기에는 소형과 중대형, 인기지역과 비인기지역의 가격 차가 커진다.
반대로 가격 침체기에는 가격 차가 급격히 줄어든다. 때문에 지금부터 자기가 옮기고 싶은 평형이나 지역을 미리 정해놓고 가격 동향을 예의 주시해야 한다. 스피드뱅크 안명숙 부동산연구소장은 “평소에 사고 싶은 주택이 있었다면 가격 하락기를 이용해서 급매물을 구입하는 것이 좋다”며 “급매물 매수 찬스를 잡을 수 있도록 자신이 원하는 지역의 중개업소와 수시로 연락해서 가격 동향을 파악해야 한다”고 말했다.
부동산 침체기·신규정책 '홍수'시대 재테크 전략
