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‘원가연동제’ 하반기 청약 노려라
최근 정부와 여당이 부동산 시장에 큰 파장을 미칠 부동산 관련 정책을 내놓고 있다. 공공택지 개발 이익을 환수하는 방안으로 전용면적 25.7평 이하의 주택에 대해 원가연동제를 실시하고 재건축시 임대주택을 의무적으로 건설하는 방안을 추진하겠다고 밝힌 것이 대표적이다. 실수요자들도 내집 마련 등 부동산투자를 위해서는 이들 정책의 주요 내용과 의미 등을 파악해야 한다.
◇원가연동제로 분양가 하락=원가연동제는 땅값에 정부가 고시하는 표준건축비 및 적정이윤을 더해 분양가를 정하는 것을 말한다. 사실상 분양가를 규제하는 조치로 분양가 급등을 억제하는 효과가 예상된다. 여당은 수도권 아파트의 경우 원가연동제로 평당 2백만원까지 분양가를 떨어뜨려 전체적으로는 30% 정도의 가격인하 효과가 있을 것으로 기대하고 있다.
그러나 한 대형 건설업체 관계자는 “땅값과 건축비가 공개되는 택지지구의 중·소평형 아파트의 분양가를 낮추는 데 영향을 미칠 것”이라면서도 “30% 인하는 과장된 측면이 있다”고 말했다.
원가연동제는 당장 이달중 화성 동탄신도시 시범단지에서 아파트를 분양하려는 업체들의 분양가 책정에도 영향을 미치고 있다. 시범단지에서 공급되는 5,300여가구 중 85%인 4,500가구가 전용면적 25.7평 이하이며 올 하반기부터 공급될 1, 2단계 물량도 대부분 중·소평형이다. 업계 관계자는 “예정대로 평당 7백만원의 분양가를 고수한다면 소비자들은 원가연동제가 적용되는 하반기 물량을 노릴 것”이라고 내다봤다.
문제는 최초 분양을 받은 사람에게 시세차익이 보장되므로 이를 노린 투기열풍이 일어날 수 있다는 점이다. 이에 따라 정부는 최초 분양자가 일정기간 내에 분양아파트를 팔 수 없도록 하는 방안을 모색중인 것으로 알려졌다.
서울에서는 새로 개발될 공공택지가 거의 없어 원가연동제의 직접적인 효과는 없을 것으로 보인다.
◇중대형 아파트는 분양가 상승 우려=채권입찰제란 높은 채권액을 써내는 업체에 택지를 공급하는 것이다. 정부는 여기서 얻어진 재원으로 임대아파트 등을 짓겠다는 생각이다.
하지만 채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과 아파트는 분양가가 높아질 수 있다. 인기 지역의 공공택지를 차지하기 위한 업체들의 경쟁이 심해지면서 주택업체들이 높은 채권액을 써낼 것이고 그 금액만큼 소비자에게 전가할 것이기 때문이다. 특히 원가연동제에 비해 상대적으로 분양가 책정이 자유로운 만큼 경쟁은 더욱 치열할 것으로 보인다. 이 때문에 오히려 소형평형 아파트의 공급이 줄 수도 있다.
부동산 전문가들은 채권입찰제로 아파트 분양가가 지금보다 대략 10~15% 오를 것으로 보고 있다. 이를 감안하면 내년 분양되는 판교신도시의 경우 중대형 아파트 분양가가 평당 1천3백만~1천5백만원에 이를 것으로 예상된다.
◇재건축 시장은 직격탄=올 하반기부터는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25% 정도를 의무적으로 임대아파트를 지어야 할 전망이다. 조합원의 추가 부담금도 늘어나는 등 재건축 아파트의 사업성은 위축될 수밖에 없다. 중층 재건축 단지보다 연면적이 크게 늘어나는 저층단지의 재건축이 더욱 타격을 받을 수 있다.
한국감정원이 최근 수도권 주요 재건축 단지를 조사한 결과 개발이익 환수제로 조합원의 부담금이 가구당 7천6백만~1억원 정도 증가하는 것으로 나타났다. 재건축시 3만2천4백평이 늘어나게 되는 서울 강남구 개포 주공2단지의 경우 25%인 8,100평이 임대주택 건설용으로 환수된다. 이를 강남권 아파트 평당 분양가(1천5백만원선)로 계산하면 해당 조합이 모두 1천2백16억원의 손실을 보게 된다. 이 아파트 조합원이 1,400가구이므로 가구당 8천6백여만원의 추가부담이 생긴다.
‘원가연동제’ 하반기 청약 노려라
