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신도시 내집 ‘판교 갈까, 동탄 갈까’
‘판교로 갈까, 동탄으로 갈까.’
최근 부동산 정보제공업체들에는 양쪽 신도시 중 “어느 곳으로 가면 좋은가”를 문의하는 상담자들이 많다고 한다. 그만큼 주택시장에서는 이달 중순 분양예정인 동탄신도시와 내년 5월 분양될 것으로 보이는 판교가 큰 화제 중의 하나다. 스피드뱅크 부동산연구소의 도움으로 양 도시의 장단점, 투자가치 등을 알아본다.
◇판교 신도시=판교는 2백84만평의 부지에 2만9천7백여가구가 들어서 8만9천여명을 입주시킬 계획이다. 인구밀도가 ha당 95명으로 분당·일산·평촌 신도시보다 낮다. 또 벤처단지, 상업업무용지 등 자족기능 용지를 확보해 중장기적으로 자족도시를 지향한다. 녹지율은 35%다.
6월 현재 토지보상이 90% 정도 완료됐으며 내년 5월 시범단지를 시작으로 단계적으로 분양에 들어갈 예정이다. 평당 분양가는 1천3백만~1천7백만원 수준으로 업계에선 예상한다. 국민주택 규모(25.7평)에 원가연동제가 도입되면 분양가가 낮아질 가능성이 높다.
입지 여건은 강남과 가깝다는 장점이 부각된다. 경부고속도로 판교IC를 중심으로 경부고속도로와 서울외곽순환도로가 만나는 곳으로 강남과 분당의 중간지점이다. 10㎞ 권역 내에 과천·의왕·수원·용인시가 있다. 앞으로 영덕~양재간 고속화도로, 판교~성남대로 등 6개의 광역도로가 개통·확충(2007년 예정)되고, 2009년까지 신분당선 전철이 개통된다.
그러나 전문가들은 이 일대 교통문제를 수용하기에는 한계가 있다고 지적, 판교의 단점으로 꼽힌다.
분양은 택지개발예정지구로 지정된 2001년 12월26일 이전부터 분양공고일까지 주민등록상 성남시 거주자에게 전체의 30%가 우선공급된다. 나머지는 서울과 수도권, 인천지역 거주자에게 청약자격이 주어진다.
◇동탄 신도시=수도권 남부지역의 중심도시를 지향하는 동탄신도시는 경기 화성시 태안읍·동탄면 일대 2백73만3천여평에 3만9천8백27여가구가 지어질 예정이다. 인구밀도는 ha당 135명이며, 녹지율은 24.3%로 판교보다는 낮지만 분당 등의 신도시보다는 높다.
분양은 당초 지난 3월이었으나 사업승인 문제 등으로 미뤄져 이달 중순에 시범단지부터 시작될 예정이다. 분양가는 시민단체와 건설사들 간에 논쟁을 벌이고 있어 확정되지 않았다. 업체들은 평당 7백만원 이상을, 시민단체들은 5백만원 이하를 주장한다.
입지 여건은 서울에서 40㎞ 거리권에 있으며, 북쪽은 수원시, 동쪽은 용인시, 서쪽은 안산시, 남쪽으로는 오산시와 접한다. 동서남북 사방으로 국도 4개선, 지방도 13개 노선, 경부선철도, 경부·서해안 고속도로, 수원영통지구(신분당선 영통역) 등과 연결된다. 그러나 판교에 비해 서울과의 거리가 멀고, 아직까지 교통여건도 미흡한 수준이라는 게 전문가들의 분석이다.
청약은 모집공고일 기준으로 경기 화성시에서 1년 이상 거주한 자에게 전체 분양물의 30%가 우선 배정되고, 나머지는 서울·수도권 거주자에게 주어진다. 역시 투기과열지구다.
◇어느 곳이 나을까=동탄은 평당 분양가가 7백만~7백50만원이 될 것으로 전문가들은 예상한다. 시세는 교통 등 입지여건을 비교할 때 인근 화성 태안이나 동백지구보다는 높고 죽전지구보다는 낮게 형성될 것으로 전망한다. 현재 태안지구의 30평형대 분양권 시세는 평당 6백40만~6백60만원선, 동백지구는 평당 7백만원선, 죽전지구는 올 입주 분양권이 9백만~1천만원선을 형성 중이다. 따라서 동탄은 평당 8백만~9백만원선에서 시세형성이 예상돼 투자수익은 평당 1백만~2백만원선이 될 가능성이 높다.
판교는 분양가가 중소형 평형은 1천만원 미만, 중대형 평형은 1천3백만~1천7백만원선으로 예상되며, 시세는 강남과 분당의 중간수준에서 이뤄질 것으로 내다본다. 현재 분당이 1천2백만원대, 강남이 2천2백만원선으로 판교는 1천4백만~2천1백만원선의 시세가 예측된다. 평당 투자수익이 1백만~4백만원으로 전망된다는 것. 결국 양도시의 분양가와 인근 지역 시세를 단순 비교하면 투자측면에선 판교가 더 낫다.
그러나 판교는 청약자들이 몰려 당첨확률이 매우 낮을 것으로 예상된다. 전문가들은 판교의 25.7평 초과 아파트의 경우 수도권 거주자의 경쟁률이 200대 1을 훨씬 넘을 것으로 전망한다. 스피드뱅크 진선미 연구원은 “성남지역 무주택 우선순위에 해당된다면 판교만을 기다릴 만하다”며 “그러나 수도권 1순위자라면 판교만을 기대하기엔 기회비용이 커 동탄 등 유망단지에 적극 참여하는 것이 더 좋을 것 같다”고 조언했다.
신도시 내집 ‘판교 갈까, 동탄 갈까’
