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[고강도 부동산대책 주요내용 안내] “성공투자…정책을 꿰뚫어라”
올들어 주택거래신고제 등 정부의 부동산 안정대책이 잇따라 나오고 있다.
이르면 올 하반기부터 공공택지의 개발이익을 환수하기 위한 채권입찰제와 재건축 개발이익 환수제도 도입될 예정이다.
주식시장과 마찬가지로 부동산도 정부의 정책에 따라 시장이 움직이기 마련이어서 정부의 부동산 대책을 꼼꼼하게 살펴보는게 좋다.주요정책 내용을 알아본다.
◇주택거래신고제 시행=그동안 시행된 정부 대책은 주택을 파는 사람의 세금인 양도소득세 강화에 초점이 맞춰져 있었다. 그러나 지난달 26일부터 서울 강남·송파·강동,경기도 성남시 분당구 등에서 시행된 주택거래신고제는 주택을 구입하는 사람에게도 세금 부담을 늘려 개발기대이익을 줄이고 투자수요를 차단하려는 목적에서 나온 것이 특징이다. 이에 따라 주택거래신고제 실시 지역에서 전용면적 18평을 초과하는 아파트를 구입하는 사람은 취득·등록세가 현행보다 3∼5배 가량 크게 늘어나게 됐다.
특히 지난해부터 집값 상승을 주도해 온 잠실지구,청담도곡지구,암사명일지구 등 강남권 저밀도 재건축 아파트는 전용면적 크기에 상관없이 신고지역에 포함됐다.
◇공동주택 기준시가 인상=전국의 아파트와 연립주택 등 공동주택 542만가구의 기준시가가 올 4월30일자로 평균 6.7% 올랐다. 세부적으로는 서울이 8.8%,5개 신도시가 포함된 경기도가 11.8%,인천이 15.2%,대전이 14.0% 각각 올랐다. 서울 등 투기지역으로 지정된 곳에는 이미 실거래가로 신고해야 하므로 별 의미는 없지만 기준시가가 오른 단지를 보유하고 있는 사람의 경우 양도소득세와 상속·증여세 부담이 늘어나게 된다.
따라서 일반 실수요자는 최소 2년이상 보유하면 실거래가 또는 기준시가를 기준으로 양도차익의 9∼36%를 양도세로 내면되기 때문에 3년후 매도를 대비해 이같은 양도세 비과세 요건을 갖추는 것이 좋다.
◇1가구 다주택자 양도소득세 강화=올해부터 1가구 3주택자에 대해서는 최고 양도세율 66%(주민세포함)가 적용되고 2005년부터는 기존 3주택자에 대해서도 82.5%(탄력세율 적용)가 적용된다. 3년 이상 장기 보유해도 장기보유 특별공제를 받을 수 없다. 특히 1가구 3주택자는 수도권과 광역시 소재 주택과 기준시가가 3억원이 넘는 주택을 3채이상 소유한 사람이라는 것을 유념할 필요가 있다. 이밖에 투기지역내 1가구 2주택자도 이르면 상반기중 정부 시행령에 따라 탄력세율 15% 추가 적용될 예정이다.
◇재건축 개발이익환수제=이르면 하반기부터 공공택지의 개발이익을 환수하기 위해 채권액수를 가장 많이 쓴 업체에 아파트 택지를 공급하는 채권입찰제가 도입될 전망이다. 세부적으로는 전용면적 25.7평 초과 주택용지에 대해서는 채권입찰제를,전용면적 25.7평 이하의 경우 택지비를 감정가로 공급하되 분양가를 건축비와 연계하는 원가연동제가 도입된다.
이에 따라 중대형 아파트의 경우 분양가가 인상되고 소형아파트는 분양가가 하락할 전망이다. 채권입찰제가 실시될 경우 인기지역의 경우 각 건설사간 경쟁으로 채권입찰액이 높아져 그 증가액 만큼 분양가도 높아질 것으로 예상되기 때문이다. 또 원가연동제가 실시될 경우 아파트 규모별로 표준건축비를 정하고 여기에 땅값을 더하는 방식으로 분양가가 결정돼 소형아파트 분양가격은 현재보다 20∼30% 정도 떨어질 것으로 예상되고 있다.
이밖에 정부는 서울 강남지역 재건축단지에 임대주택을 의무적으로 건설하도록 하는 방안도 현재 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
[고강도 부동산대책 주요내용 안내] “성공투자…정책을 꿰뚫어라”
