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요즘 아파트 기죽으니…강남권 상가에 돈 몰린다
석달 새 가격도 평균 20% 상승
임대료는 안 올라 투자 신중해야
"호가가 너무 올라 수익성 있는 건물 찾기가 하늘의 별 따기입니다. 하지만 조금만 싸면 나오기 무섭게 팔립니다." 지난 11일 서울 강남구 논현동 Y컨설팅 사무실. 상가건물을 사기 위해 50대 손님 두 명이 상담하고 있었다. 부동산경기 침체로 급매물이 많을 줄 알았던 이들은 상가건물 값이 초강세를 보이는 것을 보고 입을 다물지 못했다. 서울 강남권 상가건물 시장이 과열되고 있다. 규제 강화로 재건축 등 아파트시장이 가라앉자 고정 임대수익을 얻을 수 있는 상가건물을 사두려는 투자자가 몰려들지만 물건이 달려 값이 초강세다. 주택거래신고지역 지정으로 주택시장이 얼어붙은 것과는 대조적이다.
KTB자산운용 안홍빈 부동산팀장은 "강남의 상가건물이라 해서 무조건 구입할 시점은 아니다"며 "임대료는 오르지 않았는데 매매가만 뛰어 연 5%의 수익률도 내지 못하는 상가가 적지않다"고 말했다.
◆호가 치솟지만=지난 2월 강남.서초.송파구가 토지투기지역으로 묶인 뒤 이 지역 4~6층짜리 상가건물 매매가가 최근 석달 새 평균 20% 정도 올랐다. 임대가 잘 되는 강남역.압구정역 주변은 40% 넘게 뛰었다. 건물에 딸린 토지분 양도세를 실거래가로 매겨 세금 부담이 급증하자 건물주들이 이를 매매가에 포함한 때문이다.
상황이 이런데도 40억~50억원 대의 역세권 상가건물 매물은 나오는 대로 팔리고 있다. 이달 초 강남역 인근 5층 상가건물(대지 102평)은 55억원에 나왔는데도 4일 만에 팔렸다. 이 건물은 올 초만 해도 시세가 45억원이었다. 지난달 역삼역 인근 4층짜리 W빌딩(대지 100평)은 2주일 만에 50억원에 매각됐다. 이는 투기지역 지정 전보다 15억원이 치솟은 것이다.
양도세와 '다운계약서' 문제에 부딪혀 계약이 무산되는 경우도 늘고 있다. 황모씨는 지난주 강남역 인근 5층짜리 상가건물을 62억원에 사려 했으나 건물주가 양도세를 내야 한다며 72억원으로 올려 계약을 포기했다. 역삼동 H공인 관계자는 "계약 직전에 양도세 때문에 값을 올리거나 다운계약서를 써달라고 해 계약이 무산되는 사례가 잇따르고 있다"고 전했다.
◆매수자 대기 중=상가건물 전문 중개업체와 은행 자산운용팀에는 강남권 상가건물을 사달라는 대기자들이 줄을 서 있다.
예성컨설팅 심욱연 대표는 "지난해보다 매물은 20~30% 줄어든 반면 수요자는 10~20% 늘었다"며 "하루에 10명 정도가 상담 또는 물건을 의뢰하지만 마땅한 매물이 없어 애를 먹고 있다"고 말했다.
거액 자산가들이 주로 찾는 은행 PB센터도 마찬가지다. 신한은행 고준석 재테크팀장은 "연 6%의 수익률만 낼 수 있어도 사겠다는 대기자가 60명에 이른다"며 "수요에 비해 매물이 부족하다"고 전했다.
강남권 상가건물의 투자 열기는 높지만 수익을 낼 만한 건물은 많지 않다고 전문가들은 지적한다. 경기 침체로 임대료가 크게 오르지 않는 상황에서 매매가만 올라 임대수익률을 맞추기 어렵다는 것이다. 맵스자산운용 김승길 팀장은 "평당 5000만원 이상에 구입해 연 6~7%의 수익을 낼 수 있는 건물은 많지 않다"며 "신규 투자자는 임대가 잘 되는 역세권 건물이 아니면 신중히 투자해야 한다"고 조언했다.
지역별 차별화도 뚜렷하다. 사무실.병원.아파트단지를 모두 끼고 있는 지역의 상가건물은 값이 비싸도 찾는 사람이 많지만 유동인구가 적은 곳은 주인을 만나기가 쉽지 않다. 강남구 포이동 6층짜리 상가건물은 양도세를 포함하지 않은 32억원에 매물로 나왔으나 1년 넘게 팔리지 않고 있다.
요즘 아파트 기죽으니…강남권 상가에 돈 몰린다
