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'황금알' 강남 재건축 '오리알' 되나
임대주택 의무화로 공사비 크게 늘듯
일주일새 잠실 매매가 1%이상 떨어져
정부가 재건축 개발이익환수 방법으로 재건축아파트 단지 내에 임대주택 건설을 의무화하는 방안을 채택할 가능성이 유력한 것으로 알려졌다. 이에 따라 서울 강남권 재건축 시장이 더욱더 얼어붙을 전망이다.
건교부 부동산공개념 검토위원회 관계자는 9일 “재건축단지에 대해 임대주택 부지를 지방자치단체에 의무적으로 제공하게 하고 지방자치단체는 부지에 자체 재정을 들여 임대주택을 지어 서민들에게 임대하도록 하는 방안이 확정될 가능성이 높다”고 말했다. 개발이익환수 방법은 6월 초 열릴 공청회를 통해 최종 확정되며 올 하반기부터 실시된다.
◆임대주택부지 제공해야
업계에서는 재건축 단지가 제공하는 임대주택 부지의 규모는 재건축으로 늘어나는 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율)의 25% 정도가 될 것으로 보고 있다. 가령, 현재 용적률 150%에 연면적이 1만5000평인 아파트 단지가 용적률 200%로 재건축돼 연면적이 2만평으로 늘어나면 재건축으로 증가하는 연면적 5000평의 25%인 1250평의 임대주택을 지을 수 있는 부지를 지방자치단체에 제공해야 한다.
건교부 관계자는 “임대주택 부지를 일정 비율 이상 제공하는 조합에 대해서는 용적률 인센티브를 주거나 ‘선(先)분양’을 할 수 있도록 하는 등의 인센티브를 주는 방안에 대해서도 논의 중”이라고 말했다. 가구 수를 늘리지 않는 ‘1대1’ 재건축도 용적률이 늘어나면 임대주택 부지를 제공해야 한다. 하지만 임대주택을 지을 수 없는 소규모 단지나 이미 사업승인이 나서 재건축 계획을 변경하기 어려운 단지에 대해서는 임대주택 부지의 감정 가격만큼을 부담금으로 내게 하는 방안이 유력하다.
◆강남부담금 100% 늘어
지난 2~3년간 황금알을 낳는 거위로 통할 정도로 주택가격 상승을 주도해온 재건축아파트 시장은 추가하락이 불가피할 전망이다. ‘바른재건축실천 전국연합회’는 용적률 증가분의 25%가 임대주택 부지로 제공될 경우를 가정, 시뮬레이션한 결과, 조합원들의 공사비 부담금이 서울 강남권은 최고 100%, 서울 강북권은 최고 50%, 경기도는 38~42% 정도 인상될 것으로 추산됐다고 밝혔다.
가령, 서울 강남의 경우, 30평대 아파트를 재건축하는 데 현재 공사비 부담금이 1억원이라면 2억원으로 늘어난다는 것. ‘바른재건축실천 전국연합회’ 김진수 회장은 “상당수 재건축단지는 정책이 바뀔 때까지 재건축을 연기할 수밖에 없을 것”이라며 “강남 등 수요가 많은 지역은 늘어나는 공사비의 상당 부분을 일반분양가로 전가시킬 가능성이 높다”고 말했다.
◆리모델링으로 전환할 듯
이미 재건축시장은 소형평형 의무제, 조합원 전매제한, 후분양 등의 규제로 수익성이 하락해 가격이 약세를 보이고 있다. 부동산 정보업체인 ‘부동산 114’ 조사결과, 지난 한 주 서울 재건축아파트 가격은 평균 0.3% 하락했다. 특히 잠실주공, 신천시영, 가락시영 등 잠실 저밀도지구는 한 주간 －1.51%의 하락세를 보였다. 여기다가 임대주택의무화라는 메가톤급 추가 규제가 확정될 경우, 아예 재건축을 포기하는 단지도 속출할 전망이다. ‘시간과 공간’ 한광호 대표는 “리모델링을 하겠다는 단지들이 크게 늘어날 것”이라고 말했다. 리모델링은 정부의 규제를 전혀 받지 않으면서도 평형도 5~8평 정도 늘일수 있다. 반면 이미 재건축사업을 착공, 정부의 규제를 받지 않는 단지는 반사이익을 누릴 전망이다.
'황금알' 강남 재건축 '오리알' 되나
