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[부테크]강남 재건축 투자매력 '글쎄'
투기지역지정 잇단 규제책으로 시세하락
잠실ㆍ개포등 미래가치 있지만 가격부담
투기지역 지정에다 주택거래신고제 등으로 강남권 재건축 단지가 거래 실종과 함께 호가가 하락하는 추세를 보이고 있다. 특히 정부가 소형 평형 재건축 아파트의 기준시가를 시세의 90%까지 반영키로 하면서 소형 평형 재건축 단지가 가장 많은 영향을 받을 전망이다.
강남권 소형 평형 재건축 단지의 경우 아파트 가격을 주도하고 있는 데다 재건축이 되면 중형 평형 이상의 아파트를 받을 수 있다는 점에서 투자가치가 높은 편이다. 그러나 규제가 잇따르고 있는 상황에서 강남권 소형 평형 재건축 아파트가 재테크로서의 가치가 있는지 판단하기는 그리 쉽지 않다. 이는 같은 강남권이라도 잠실과 개포 쪽은 서로 입장이 다르기 때문이다.
◆잠실 주공아파트=송파구 잠실동 주공2단지 13평형의 경우 매매가는 5억2000만원 선. 지난주에 비해 2000만~3000만원 정도 빠졌지만 지난해 7월 4억2350만원보다는 아직 1억원 정도 오른 상황이다. 종전 기준시가는 매매가의 70~80% 수준인 3억6400만~4억1600만원대였지만 지금은 시세의 90%까지 적용돼 4억6800만원이 과표 기준이 됐다. 또 송파구는 주택거래신고지역이어서 아파트 매매 시 기준시가는 90%가 아니라 실거래가 기준으로 취득ㆍ등록세 등을 내야 한다.
예를 들어 5억2000만원 하는 잠실 주공2단지 아파트를 투자목적으로 1년 정도 보유한 후 되팔았을 때 취득세(2%), 등록세(3%+교육세 0.6%)는 5.6% 수준인 2912만원이 된다. 여기에다 양도세와 상속세 등도 실거래가로 부과돼 투자 메리트는 더욱 떨어진다. 또 이 지역은 보유가구 수 및 보유기간에 따라 최고 82.5%까지 양도세율이 적용되기 때문에 실입주가 아닐 경우 금융비용을 감안하면 본전 찾기가 어려운 상황이다.
그러나 인근 부동산업자들은 이런 수치적 분석보다 투자자 및 입주자들의 '강남특구'에 대한 기대심리가 작용한다고 보고 있다. 실제 강남 시장은 수요자 위주의 시장이라기보다는 공급자 위주의 '배짱매물'이 많아 장기적으로는 별 영향을 받지 않을 것으로 보고 있다.
잠실5단지 K공인 관계자는 "대부분의 투자자들이 세금으로 부동산을 잡겠다는 정부의 규제가 그리 오래 가지 않을 것이라고 판단하고 있다"며 "각종 규제로 떨어지는 폭이 에스컬레이터와 같다면 기대심리로 오르는 폭은 엘리베이터와 같다"고 설명했다.
◆개포주공=개포주공아파트는 오히려 호재라는 판단 아래 매수시점에 대한 문의가 늘고 있다. 조합 설립 인가가 나지 않아 주택거래신고지역에서 제외된 2ㆍ3ㆍ4단지를 비롯해 사업 진행속도가 가장 빠르던 1단지마저 건설교통부가 조합 설립 인가 재검토를 지시하면서 호재로 작용하고 있다는 분석이다.
일단 부동산 전문가들과 인근 중개업소 관계자들은 개포주공단지가 주택거래신고제의 영향을 받지 않아 취ㆍ등록세가 낮아지는 데다 전매금지 제한까지 풀려 당장은 호재라고 입을 모으고 있다.
하지만 실수요자가 아닌 투자목적으로 구입하려는 경우 원하는 만큼의 수익성을 올릴 수 있느냐는 회의적인 시각도 만만치 않다. 지난해부터 가격이 급격히 올라 각종 규제 영향권에서 벗어나더라도 이미 가격은 최고점에 달했다는 분석이다.
실제 주공1단지의 경우 주택거래신고제 시행 이후 3일 현재 평균 2000만원 정도 하락했지만 15평형이 5억7000만원, 17평이 7억7000만원 정도에 시세가 형성돼 있다. 예를 들어 주공1단지 15평형 아파트 소유자가 재건축 후 33평형에 입주하게 될 경우 평균적인 추가 부담금은 1억~1억5000만원, 사업추진이 늦어지는 데 따른 이자비용, 취ㆍ등록세(개별공시지가 기준 1600만원대)와 재산세 등을 다할 경우 실제 부담금은 7억원 선을 훌쩍 넘어서게 된다. 반면 개포주공1단지 인근 우성과 경남아파트의 경우 현재 33평 평균 시세가 7억1000만원 정도여서 현재로서는 주택거래신고지역 등에서 벗어나도 별다른 이점이 없는 셈이다.
개포주공단지 인근 H공인 관계자는 "주공 2ㆍ3ㆍ4단지도 이미 가격이 올라 솔직히 매수를 적극적으로 권유하기는 힘든 상황"이라면서 "다만 재건축이 진행될 경우 대단지가 형성되는 데다 인근 주거환경도 좋아 미래가치가 더 오를 수 있다"고 설명했다.
[부테크]강남 재건축 투자매력 '글쎄'
