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강남아파트 투자 수익률 급락… 집값 최고 80% 올라야 본전… 유지비 더들듯
올해부터 보유세 및 양도세가 대폭 강화된데다 주택거래신고제 시행으로 취득·등록세마저 크게 오르면서 강남아파트의 투자수익률이 급격히 하락하고 있다.
보유가구수 및 기간에 따라 집값이 매년 수%씩, 3년간 최소 10% 안팎에서 80% 후반대까지 올라야 본전을 건질 수 있어 ‘이익’보다 ‘비용’이 더 많이 들어가는 경우가 허다할 것으로 전망된다.
강남아파트라고 함부로 투자했다가는 큰 낭패를 볼 수도 있는 셈이다.25일 부동산업계에 따르면 강남.강동.송파 등 서초구를 제외한 강남지역이 최근 주택거래신고지역으로 지정되면서 그동안 집값상승을 견인해 온 이들 지역 아파트의 투자수익률이 크게 악화돼 투자메리트를 잃어가고 있다.
주택거래신고지역 지정으로 취득·등록세가 종전보다 평균 3∼5배 가량 오르고 보유가구수 및 보유기간에 따라 양도세율이 최고 82.5%까지 적용되기 때문이다. 일례로 매매가격이 8억8000만원이고 전셋값이 4억5000만원인 강남구 대치동 S아파트 38평형을 자기자본으로 구입해 1년동안 보유할 경우 취득·등록세(5104만원)와 재산세(81만원) 매매가격과 전셋값 차액분의 예상은행이자(1420만원, 금리 3.3%로 계산), 취득.등록세에 따른 기회비용(168만원) 등을 합쳐 6773만원의 비용이 들어간다.
이러한 계산방식에 따라 이 아파트를 구입해 3년을 보유하면 1억1265만원,5년을 보유하면 1억5375만원의 비용이 각각 소요된다.매매가격과 전셋값 차액분 4억3000만원을 융자해 구입할 경우에는 이자부담액이 그만큼 늘어 비용이 1년 보유시 7863만원, 2년 보유시 1억3505만원, 5년 보유시 1억9105만원으로 각각 늘어나게 된다.
따라서 이 아파트를 구입해 일정기간후 되팔 경우 손실을 보지 않기 위해서는 최소한 들어간 비용은 건져야 하는데 양도세율이 높아 집값이 매년 수%에서 3년간 최고 90% 가까이 올라야 하는 경우도 발생한다.
가령 1가구 3주택 이상 소유자가 이 아파트를 3년 거주한 뒤 팔 경우 들어간 비용 1억1265만원을 건지기 위해서는 3년동안 집값이 순수하게 6억5000만원(양도세 82.5% 계산시 1억1375만원 차익)은 올라야 한다.8억8000만원짜리 이 아파트의 매매가격이 매년 24.6%씩, 3년간 73.9% 상승해 15억3000만원이 돼야 하는 셈이다.
은행융자를 끼고 집을 샀다면 매년 29.5%씩, 3년간 무려 88.6%(상승분 7억8000만원) 상승해야 한다는 계산이 나온다.양도세 부담이 덜한 1가구 2주택 소유자가 이 아파트를 3년 거주요건을 충족시킨 뒤 팔 경우에는 매년 9.8%씩, 3년간 29.5%(상승분 2억6000만원) 상승해야 하며,은행융자를 끼고 산 경우라면 매년 11.7%씩, 3년간 35.2%(상승분 3억1000만원)가 올라야 본전을 건질 수 있다.
구입후 1년 이내에 아파트를 되팔 경우 연간상승률은 최소 20%를 넘어야 한다.8억8000만원짜리 이 아파트를 구입후 1년 뒤 1억5000만원(17%↑)이 오른 상태에서 매도할 경우 양도차익은 4270만원이지만 취득.등록세와 재산세를 합친 비용(6773만원)에는 크게 못미치기 때문이다.
이밖에 양도세가 비과세되는 경우(6억원 이하면서 3년 이상 보유시)에도 최소 매년 4∼5%씩, 3년간 12∼15%(전셋값 융자시는 상승률이 더 올라감)는 올라야 손해를 면할 수 있다.
한편 투자수익률 급락이 예상되면서 강남시장은 벌써부터 조금씩 침체국면을 보이고 있다.잠실주공과 개포주공, 고덕주공, 대치동 은마아파트 등 최근 강남지역의 집값상승을 주도했던 아파트단지들은 지난 19일 주택거래신고지역 후보지 발표 직후부터 매수문의가 끊기고 매물이 늘어나는 등 완연한 침체현상을 나타내고 있다.
잠실주공 1단지 13평형의 시세가 5억4000만원대까지 올라갔다가 5억2000만원으로 2000만원 가량 떨어지는 등 대부분 단지의 호가가 1000만∼2000만원 가량 빠지는 모습이다.
RE멤버스의 고종완 대표는 “재산세 및 양도세와는 달리 취득·등록세는 투기세력 뿐만 아니라 실수요자에게도 큰 영향을 미치기 때문에 강남지역의 매입수요는 크게 줄어들 수 밖에 없다”면서 “더욱이 전통적인 비수기와 맞물려 있어 강남아파트의 투자수익률 하락은 불가피하다”고 말했다.
그는 또 “재건축개발이익 환수제 등 각종 대책이 추가로 나올 예정이기 때문에 집값상승을 견인해 온 재건축 단지들은 큰 타격을 입을 수 밖에 없다”면서 “결국 강남권 등 일부지역은 장기침체로 접어들 가능성도 있다”고 덧붙였다.
강남아파트 투자 수익률 급락… 집값 최고 80% 올라야 본전… 유지비 더들듯
