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웃돈 주고 샀더니… 앞에 '거인 아파트'가!
전망 가려도 '참을만한 정도'면 보호안돼
현재 잘 보여도 주변 도시계획 확인해야
아파트의 조망권(眺望權)과 일조권(日照權)이 입주자는 물론, 투자자들에게도 초미의 관심사가 되고 있다. 얼마 전 ‘조망권은 사적(私的) 권리가 아니므로 보호되지 않는다’고 알려진 판결이 크게 보도된 데 이어, 서울 도곡동의 대표 주상복합인 타워팰리스와 대림아크로빌이 조망권·일조권을 놓고 마찰을 빚고 있기 때문이다.
아파트 투자자나 거주자들은 ‘비싼 프리미엄을 주고 한강이 보이는 아파트를 사는 게 안전한 투자인가’ ‘다른 건물이 들어서 조망권·일조권을 침해당하면 과연 이에 대응하거나 보상받을 수 없는가’ 하는 의문을 제기하고 있다.
조망권이란 ‘강이나 산, 공원 등 멋진 전망을 볼 수 있는 권리’, 일조권이란 ‘햇볕을 쬘 수 있는 권리’다. 아파트 값에는 조망권이 훨씬 큰 영향을 미친다. 같은 단지·동·평형의 아파트라도 ‘한강이 시원하게 보이느냐’ 여부에 따라 값이 3억~5억원씩 차이가 나기도 한다.
이런 상황에서 최근 법원이 ‘조망권은 사적 권리로 볼 수 없다’는 요지의 판결을 한 것으로 알려지면서 부동산 시장에서는 파문이 일었다. 이에 대해 재판부인 서울남부지법 민사13부는 “판결 내용이 약간 와전됐다”고 밝혔다. 모든 조망권이 보호되지 않는 것처럼 알려진 것은 오해이며, 특히 이번 사건은 공사를 아예 중지시켜 달라는 소송이었으므로 좀더 엄격하게 판단했다는 설명이다.
즉, ‘심각한 조망권 침해’에 대해 ‘손해 배상을 해달라’는 소송이라면 조망권의 가치를 법원이 어느 정도 인정할 수도 있다는 뜻이다. 다만 조망권에 대한 법원 판례는 ‘참기 힘든 정도의 피해라면 인정한다’는 식의 추상적 수준에 머물러 있다.
반면 일조권에 대해서는 구체적 판례가 확립된 상태. 동지일 기준으로 9~15시 사이에 연속 2시간 이상 햇볕을 쬘 수 있거나, 8~16시 사이에 일조시간이 통틀어 4시간 이상이면 참을 수 있는 정도로 본다.
이 두 조건 중 하나도 만족시키지 못하는 일조권 침해는 법원에서 ‘참을 수 있는 정도를 넘어선 것’으로 판단해 대개 손해배상을 인정해준다.
법원이 조망권과 일조권을 권리로 인정한다고 해도, 그 범위는 매우 제한적이다. 즉 ‘내가 조망권 때문에 3억원이나 비싸게 아파트를 샀는데 앞을 가렸다’며 소송을 내고 법원에서 인정받는다 해도 그 액수는 프리미엄보다 훨씬 적다.
일조권 침해 소송의 경우, 재판에서 이기더라도 1가구당 수백만원 수준의 배상을 받는 것이 일반적이다. 특히 조망권 침해는 단순히 ‘앞이 가렸다’는 정도로는 인정받기 힘들다. 문화 유적이나 근사한 산과 강처럼 ‘특별한 경관’이 가렸을 경우에, 그것도 제한적으로 피해를 인정받는다.
법원은 ‘절박한 권리’인 일조권은 상대적으로 폭넓게 인정하는 반면, 조망권은 엄격하게 인정하는 추세다. 또 법원 내에는 ‘환경권을 진보적으로 인정하자’는 맥락에서 일조·조망권을 더 존중하자는 주장과 ‘조밀한 개발이 불가피한 도시에서 일조·조망권은 제한적으로 인정할 수밖에 없다’는 의견이 맞서 있다.
따라서 아파트가 조망이 좋고 앞이 탁 트였다는 이유만으로 덜컥 비싼 값에 사면 나중에 낭패를 볼 가능성이 높다. 아파트를 사려는 소비자들은 해당 지역의 시·군·구청 도시정비과에 가서 인근의 도시 계획을 알아보는 게 유리하다.
아파트 앞에 재개발 가능성이 높은 노후 주택들이 많거나, 개발의 여지가 많은 공터가 있다면 더욱 신중해야 한다. 근처의 부동산 중개업소 몇 곳을 찾아가 앞으로의 인근 개발 여부에 대해 중복 점검하는 것도 한 방법이다.
공원이 바로 앞에 있거나, 강과 가깝게 붙어있는 아파트는 새 건물로 시야가 가릴 가능성이 낮으므로 조망권 투자의 위험이 작다는 분석이다.
웃돈 주고 샀더니… 앞에 '거인 아파트'가!
