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신고제 지정지역 경매 노려라
주택거래신고 지역의 법원 경매물건을 노려라.
주택거래 신고지역이 처음으로 지정됨에 따라 법원경매 물건에 관심이 쏠리고 있다.
신고 절차의 번거로움을 피할 수 있는데다 일반아파트 매입에 비해 단점으로 지적됐던 취득세·등록세 부담도 상대적으로 줄어들기 때문이다.
이에 따라 주택거래신고지역으로 지정된 강남·송파·강동구 및 분당신도시 지역의 경우 경매 낙찰물건의 수익률이 크게 올라갈 것으로 예상된다.
◇취득세, 등록세 부담 줄어 수익률 상승=주택거래신고지역에서는 아파트 매입시 그동안 과표기준으로 부과하던 취득세·등록세(5.8%)를 실거래가로 내야 한다. 따라서 신고제가 실시되는 26일부터는 지금보다 취득세·등록세 부담이 3∼5배 이상 증가할 전망이다.
반면 경매는 어차피 낙찰가가 노출되므로 신고제 지정 이전이나 이후에도 취득세·등록세 납부금액이 변하지 않는다. 더욱이 경매 낙찰가는 일반적으로 시세보다 낮아, 신고제 실시 이후에는 일반아파트에 비해 총투자비용 대비 취득세·등록세 비율이 대폭 줄어드는 효과를 기대할 수 있다.
특히 경매 낙찰가는 보통 최초감정가격에서 1회 유찰된 물건이 대부분이어서 시세차익 분까지 감안하면, 수익률은 더욱 증가한다.
예를 들어 현재 시세가 7억원인 강남지역의 한 아파트의 경우 실거래가가 아닌 과표의 50% 정도로 가정했을 때, 신고제 지정 이전의 취·등록세는 약 2135만원(등기 부대비용 포함)이지만 신고제 지정 이후에는 4270만원으로 늘어나게 된다.
이에 비해 경매 낙찰물건의 취·등록세는 3843만원으로 신고제 지정 이후에는 일반아파트 매입에 비해 세금이 훨씬 줄어든다. 총 투자비용으로 따졌을 때 경매시 6억6843만원이 들어가지만, 신고제 이후 경매가 아닌 일반아파트를 매입할 때 소요되는 비용은 7억4270만원에 달한다.
결국 같은 가격의 아파트라도 경매를 활용하면 순수익률이 약 40% 정도 올라가는 셈이다.
◇우량 물건도 증가, 매수 타이밍 적기=때마침 최근 신고제 지역에서는 그동안 보기 드물었던 우량 물건들이 증가하는 추세여서 경매시장의 매력이 한층 높아지고 있다. 실제 최근 경매시장에서는 송파구 잠실 일대나 강남 도곡동, 대치동 소재 40평형대 이상, 10억원 안팎의 중대형 아파트들이 속속 등장하는 추세다.
심지어 소유주들이 워낙 탄탄해 경매업계에서는 ‘희귀 물건’으로 꼽히던 송파구 잠실동 우성아파트의 경우 지난 2000년 이후 입찰물건이 4건에 불과했으나, 최근 들어 신건이 잇따라 입찰에 부쳐지고 있다.
신고지역의 경매물건은 강동·송파구는 동부지방법원, 강남구는 중앙지방법원, 분당신도시는 성남지원에서 각각 입찰이 진행된다.
특히 신고지역내의 기존아파트의 경우 경매시장을 통한 내집 마련은 더욱 위력을 발휘할 수 있을 것으로 예상된다. 이번 신고 대상에는 전용면적 18평 이하 재건축 물량이나 멸실된 분양권은 제외돼 사실상 기존아파트의 취득세·등록세 부담만 크게 늘어나기 때문이다.
법무법인 산하 강은현 실장은 “경매 물건은 통상 시세의 90% 선에서 낙찰되므로 시세차익을 기대할 수 있는데다, 신고지역에서는 ‘절세 효과’도 예상되는 만큼 이번 기회야말로 적극적으로 입찰 물건을 노릴만한 시점”이라고 말했다.
신고제 지정지역 경매 노려라
