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서울 ‘리모델링’ 열기 후끈
최근 리모델링 사업 관련 건축심의를 통과하거나 시공사 선정에 본격 돌입한 단지들이 부쩍 늘어나면서 아파트 리모델링 시장이 활기를 찾고 있다.
이에따라 서울 강남과 용산 등 주요 지역 리모델링 대상 아파트들의 매매가격도 상승세를 타고 있다.
◇왜 리모델링인가=소형 평수 의무비율 상향 조정 등 재건축에 대한 규제 강화와 지난해 말부터 최근까지 정부와 지방자치단체에서 리모델링 관련 주택법규를 대폭 완화하고 있는 것이 영향을 미치고 있다.
지난달 25일 노후 단지들이 많은 서초구에서는 리모델링 완화 대책을 발표했다. 대지 면적에서 필수 조경 면적 비율을 30%에서 15%로 줄였고,건폐율과 용적률도 각각 1.2배,1.3배로 완화해 기존 건물보다 다소 넓게 지을 수 있도록 했다.
앞서 건설교통부는 지난해 말부터 리모델링을 위한 주민 동의율을 100%에서 80% 이상으로 완화했고,전용면적 25.7평 이하에 한해서는 부가세를 면제키로 했다.
◇리모델링 추진 현황=서울 동부이촌동 ‘로얄아파트’는 용산구청의 건축허가를 승인받아 4월중 착공한다. 공사를 맡은 대림산업은 골조만 유지한 채 인테리어와 설비를 첨단 시설로 교체하고(조감도) 지하 수영장을 주차장으로 바꿀 예정이다. 발코니 확장과 증축으로 평형별 전용면적도 4∼6평 늘어나게 된다.
단지 단위의 리모델링사업을 추진중인 서울 서초구 방배궁전아파트는 지난달말 건축심의를 최종 통과해 시공사인 쌍용건설은 리모델링 공사를 연내에 착수할 계획이다. 국내 처음으로 개별 동이 아닌 3개 동 전체 단지를 대상으로 하기 때문에 주차장과 놀이터 등 부대시설도 증개축한다.
방배동 삼호3차아파트 96가구도 최근 주민 이주를 시작했으며 8월 중 삼성건설이 공사에 들어갈 방침이다. 53평형이 61평으로 늘어나게 되며 입주자들의 희망에 따라 방의 수와 거실 크기를 조정해 준다.
광장동 워커힐아파트의 경우 지난해 6월 리모델링 추진위 구성 이후 별다른 진척없이 지지부진하다가 최근 시공사 선정에 돌입,5월말쯤 시공사를 선정할 계획이다. 용적률이 104%에 불과해 최근 신축 단지에 비해 3배가량 저밀도로 건립돼 있는 데다 14개 동 576가구가 모두 대형인 56,77평형으로 구성돼 있어 리모델링이 완성되면 대형 부촌이 형성될 것이라는 관측이 많다.
강남구 압구정동 미성1 차아파트도 지난 2월 LG건설을 우선협상대상 시공사로 선정했다.
압구정동 현대5차 2개 동은 10월쯤 삼성건설이 착공한다. 35평형을 51평형으로 늘리고 내부도 거의 신축 수준으로 한다는 방침이어서 추가 부담금만 평당 325만원에 이른다.
이밖에 일원동 개포한신아파트도 삼성,LG,포스코건설 등을 상대로 리모델링 사업자 선정작업을 진행중이며 강남·서초·용산구의 낡은 아파트와 대지 면적이 넓고 지은 지 30년 가까이 된 여의도 아파트들 중 상당수가 리모델링 의사를 밝히고 있다.
마포구 용강시범아파트는 지난해에,압구정 아크로빌은 올해 리모델링을 마치고 입주했으며 현재까지 추진 단계에 있는 사업장은 약 20곳에 이른다. 업계에서는 올해 서울에서만 3000가구 이상의 리모델링 사업 수주가 있을 것으로 예측하고 있다.
◇리모델링 아파트 가격 상승세=리모델링 사업이 본궤도에 진입한 단지를 중심으로 집값 상승세가 뚜렷하다. 특히 고속철도 개통과 미군기지 이전 등 개발 호재가 겹쳐 있는 용산 일대 리모델링 추진 아파트의 경우 매매가격이 최근들어 5000만원 가량 오른 곳이 적지 않다. 매물은 나오기가 무섭게 팔리고 있다.
리모델링 시공사 선정작업에 들어간 이촌동 골든맨션 45평형은 올 들어 4000만∼5000만원 이상 올랐다. 이촌동 현대아파트 55평형도 최근 3000만원 가량 가격이 뛰었다.
용산 이외의 지역도 상승세를 보이고 있다. 광장동 워커힐아파트 56평형의 경우 3월 한달간 3000만∼5000만원 올랐다. 압구정 미성1차 아파트 50평형도 우선협상 시공사 선정으로 최근 한달새 5000만원 이상 뛰며 34,50평형은 매물 품귀 상태다
또 압구정동 한양1차아파트 20평도 4억5000만원 선에 거래되고 있다. 워커힐아파트를 비롯해 구체적인 계획이 확정되지 않았으면서 소문만 무성한 여의도 S아파트 등도 최근 시세가 상승하고 있다.
◇주의할 점=리모델링은 내부 마감재 수준과 공사 규모에 따라 추가 부담금이 크게 차이가 나며 이에 따라 수익성도 달라진다. 복도식을 계단식으로 바꾸거나 발코니를 넓히는 부분에 있어 관할 구청의 인·허가 과정에서 제동이 걸릴 수 있다는 점도 유의해야 한다. 또 늘어난 면적에 대해서는 취득·등록세를 물어야 한다.
부동산 전문가들은 “리모델링도 재건축과 마찬가지로 추가 부담금이 수익성의 최대 변수인 만큼 적정 공사비 책정이 중요하다”며 “공사비 인상에 영향을 크게 미치는 요인은 물론 면적 증가에 따른 세금 문제,관할 구청의 인허가 문제 등도 잘 따져봐야 한다”고 말했다.
서울 ‘리모델링’ 열기 후끈
