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전세 드는집 ‘저당’ 확인했나요?
“등기부등본 확인하고, 확정일자를 받으면 그만 아닙니까?”
전셋집을 옮길 때 이 정도 상식이면 전세보증금을 지킬 수 있다고 믿는 소비자들이 의외로 많다. 하지만 현실은 다르다. 확정일자를 받아 놓고도 전세금을 돌려받지 못하거나, 집이 경매에 넘어갔을 때 대응 방법을 몰라 눈 뜨고 보증금을 고스란히 날리는 경우가 적지 않다. 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법을 알아본다.
◆등기부등본부터 꼼꼼히 살펴라=등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 등 세 부분으로 나뉜다. 이 가운데 가장 중요한 게 ‘을구’로 근저당권, 전세권 등 권리관계가 표시돼 있다. 근저당, 가압류, 가처분 등이 없는 집이 가장 안전하다. 부득이하게 근저당이 설정된 집에 들어간다면 근저당 합계액과 전세보증금을 합쳐 시세의 80%가 넘지 않아야 한다. 등기부등본은 가까운 등기소나 대법원 등기 인터넷서비스(registry.scourt.go.kr)를 통해 발급받을 수 있으며, ▲계약체결 이전 ▲잔금 치르기 이전 ▲전입신고 이전 등 세 번 확인해야 한다.
계약서 작성도 중요하다. 계약은 반드시 집주인과 하며, 배우자 등 대리인과 계약을 맺을 때는 집주인의 인감이 찍힌 위임장을 받아 둔다. 계약서상의 ‘특약사항’도 잘 활용해야 한다. 근저당 문제나 하자보수 책임같이 나중에 마찰이 생길 소지가 있는 부분은 미리 명확히 해 둔다. 불가피하게 해약할 경우에 대비해 위약금 조항도 명시한다.
◆확정일자는 계약과 동시에=계약을 마쳤다면 바로 관할등기소나 구청, 동사무소에서 확정일자를 받는다. 1순위 근저당권에 앞서 확정일자가 설정되면 집이 경매에 넘어가도 보증금을 모두 돌려받을 수 있다. 다만, 주택임대차보호법에서 정한 소액임차보증금은 확정일자 없이도 일정금액까지 최우선 변제받을 수 있다. 일정금액이란 서울의 경우 보증금이 4000만원 이하이면 1600만원까지, 광역시(일부 제외)는 3500만원 이하이면 1400만원까지이다.
전세권 설정 등기는 확정일자와 거의 비슷하지만, 조금 더 효력이 크다. 예컨대, 전세권 등기는 확정일자와 달리 주민등록을 옮겨도 효력이 있고, 계약서를 잃어버려도 우선 변제권이 인정된다. 다만, 전세권 등기는 집주인이 동의해야 하고, 법무사 이용시 20만~30만원쯤 비용이 들어간다.
◆경매 넘어가면 배당 요구해야=확정일자를 받은 계약서는 반드시 원본을 본인이 보관해야 한다. 잃어버리지 않도록 조심해야 한다. 계약기간이 만료돼 재계약을 할 때 보증금을 올려줬다면, 다시 확정일자를 받아두어야 인상된 부분에 대한 법적 효력이 생긴다.
확정일자를 받고 살고 있는 집이 경매에 넘어가면 배당요구를 해야 보증금을 받을 수 있다. 소액임차인도 마찬가지이다. 법원에서 세입자에게 권리신고 및 배당요구 통지서가 날아오면, 확정일자가 찍힌 임대차 계약서 사본을 우편으로 또는 직접 해당법원 경매계에 제출해야 한다. 배당요구서는 반드시 첫 번째 경매 입찰일 이전까지 접수시켜야 효력이 있다.
◆보증금 못 받고 이사갈 때는=새로 이사할 집을 얻었는데, 지금 살고 있는 집이 전세가 빠지지 않아 전세보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 할 경우도 생긴다. 이때에는 확정일자를 받아 놨다고 안심해선 안 된다. 확정일자를 받아도 주민등록을 옮기면 기존 집이 경매에 넘어갔을 때 대항력이 없어져 보증금을 받지 못한다. 이 경우 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 대항력이 유지돼 보증금을 지킬 수 있다. 이사하기 전에 관할법원에 임차권 등기를 신청하면 2~3일 내에 등기명령이 떨어진다.
전세 드는집 ‘저당’ 확인했나요?
