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신도시가 쏟아진다…집값 잡는다면서 땅값 부채질
《정부가 15일 발표한 ‘40개 이상 신도시 건설 계획’에 대해 사전 검토가 부족한 졸속 정책이라는 비판이 나오고 있다. 신도시의 기능에 대해 정부와 지방자치단체간 협의가 부족한데다 발표만 앞세운 정책 탓에 땅값 폭등을 우려하는 목소리도 높다. 총선을 앞두고 쏟아지는 개발계획이 땅값과 분양가 상승으로 이어져 결국 실수요자들의 부담만 커진다는 지적이다. 더구나 이번 신도시 개발계획으로 수도권에 20개 이상의 미니 신도시가 생길 예정이어서 신 행정수도 이전 등 국토 균형 발전이라는 새 정부의 정책 방향과도 모순된다는 지적이 나오고 있다.》
▽모순된 졸속 정책=건설산업연구원 김현아 박사는 “정부에서 토지시장 안정화 대책을 마련해 2월말까지 발표한다고 한 이 시점에 대규모 개발계획이 나온 것은 시기적으로 적절하지 않다”며 “총선을 앞둔 전시용 발표라고밖에 볼 수 없다”고 말했다.
기존에 추진하던 ‘토지거래 허가요건 강화’정책과 신도시 개발에 따른 ‘토지거래지역 확대’ 정책은 서로 모순된다는 것.
부동산114 김희선 전무는 “정부가 집값을 안정시키겠다고 하면서 실제로는 주택의 기초 원자재인 땅값을 부추기고 있다”고 말했다.
40개에 달하는 대규모 신도시 건설계획이 땅값 상승을 부추겨 장기적으로 분양가 상승을 초래한다는 지적이다.
대형 개발사업을 발표하면서 중앙정부와 지방자치단체 사이의 협의가 부족했다는 목소리도 높다.
경기개발연구원의 김제국(金濟國) 박사는 “정부가 지난해말 마련한 ‘국민임대주택 건설 등에 관한 특별법’에 따라 건설교통부가 일방적으로 그린벨트를 해제하고 여기에 주택단지를 건설하겠다는 계획을 발표했다”며 “주민과 지자체의 의견이 반영될 여지가 없었다”고 말했다.
이와 관련해 판교신도시 설계에 참여했던 영조건설 장영일 사장(전 한아도시연구소 기획실장)은 “미니 신도시 정책의 핵심은 신도시별 역할 분담이며 이를 위해서는 해당 지자체와 중앙정부가 긴밀하게 협조해야 한다”며 “이번 급조된 신도시 정책이 기존 도시의 부담을 가중시키는 새로운 형태의 난개발이 될 수 있다”고 말했다.
▽‘투기장’화 우려=김 박사는 “특정 지역을 명시하지 않은 채 개발계획이 나오면 서울 지방 가릴 것 없이 다양한 중소도시들에서 투기바람이 불 가능성이 높다”며 “‘땅값 상승과 투기’라는 악순환의 빌미를 정부에서 제공하는 양상이 될 것”이라고 우려했다.
그 동안 신도시 개발계획이 나올 때마다 ‘개발계획 발표→땅값 상승→택지 공급 비용 급증→분양가 상승’의 악순환이 나타났다.
대표적인 사례가 현재 토지 수용을 진행 중인 판교신도시.
한국토지공사는 2001년 판교지역에 대한 토지 보상 비용을 1조5000억∼1조8000억원으로 예상했다.
이 같은 예상은 크게 빗나가 현재 토지 보상 비용은 2조5000억원에 이르고 있다.
이름을 밝히기를 거부한 토지공사 관계자는 “판교 개발계획은 2001년에 확정됐으며 토지 수용을 위한 땅값 감정은 2003년 실시됐다”며 “그 새 땅값이 올라 수용비용이 급증했다”고 말했다.
정부의 이번 계획이 신행정수도 건설계획에 따른 충청권 땅투기 사태를 전국으로 확산시킬 수 있다는 지적도 있다. 전국에 40개 정도의 신도시를 만든다면 웬만큼 개발 가능한 곳에서는 모두 투기 바람이 불 수 있다는 얘기다.
닥터아파트는 작년 ‘10·29 대책’이 발표된 후 천안과 아산의 땅값이 각각 4.69%, 6.3% 올랐다고 16일 밝혔다.
▽실수요자 분양가 부담 가중 우려=부동산 투자자문업체인 현도컨설팅 임달호 사장은 “발표만 앞세운 정책 탓에 결국 높은 분양가를 치러야할 실수요자만 피해를 보게 된다”고 말했다.
그는 이 같은 사례로 파주 교하지구와 성남 판교신도시를 꼽았다.
한국토지공사는 2001년 건설업체를 대상으로 파주 교하지구 택지를 평당 180만원선에 공급키로 했다.
그러나 2003년 택지 공급계약 때는 땅값을 평당 333만원으로 올렸다. 이에 따라 건설업체들도 분양가를 당초 예상보다 평당 100만원 이상 높은 700만원선으로 결정했다. 지난 해 교하지구에 아파트를 분양한 동문건설 김시환 이사는 “택지 공급가격이 오르면 분양가도 오를 수밖에 없다”고 말했다.
건교부는 최근 판교신도시의 아파트 분양가를 800만원대로 예정하고 있다.
반면 부동산 업계는 평당 분양가를 1500만원선으로 내다보고 있다.신도시 개발계획이 발표된 후 판교의 땅값 상승과 이에 따른 토지 수용비용의 증가를 감안할 때 아파트 분양가격은 적어도 평당 1000만원을 훌쩍 뛰어넘을 것이란 전망이다.
김광현기자 kkh@donga.com
이은우기자 libra@donga.com
▼개발목적 불분명…총선용 재탕정책▼
정부가 발표한 ‘미니 신도시 개발계획’에 대해 전문가들은 ‘총선용 재탕정책’으로 평가절하하는 분위기가 역력했다.
그러나 이왕 계획을 세웠으면 투기 수요를 억제하고 대도시와의 교통, 도시기능 분담에 주안점을 두어야 그동안 신도시의 고질적 문제점으로 지적됐던 ‘베드타운화(化)’를 개선할 수 있다고 의견을 모았다.
▽설립목적 분명해야=신도시는 규모에 상관없이 인구분산과 고용창출 효과를 얻을 수 있고 관공서, 학교, 편의시설 등을 두루 갖춘 자족시설이 되어야 한다는 것이 전문가들의 견해다.
경희대 건축학과 온영태(溫泳泰) 교수는 “기존 대도시와의 교통 분담, 도시기능 이전 문제가 유기적으로 조정되지 않은 채, 선(先)개발 후(後)수습 방식으로 신도시가 개발될 경우 난(亂)개발이 야기될 가능성이 높다”며 사전에 치밀한 계획을 세울 것을 강조했다. 특히 신도시 개발 초기 단계부터 대도시의 공간구조개편과 연계해 나가야 한다는 것이 온 교수의 조언이다.
강원대 부동산학과 장희순(張喜淳) 교수는 “국토는 무(無)에서 유(有)를 창조하는 것이 능사가 아닌 만큼 인구 15만∼30만 정도의 중소규모 도시들에 재정지원을 확대해 도시 기능을 살리는 것도 대안으로 생각해 볼 수 있다”고 말했다. 500만가구, 40여개 등 숫자에 집착하지 말고 중소 도시들의 ‘도시기능’을 정비한다면 신도시 탄생과 맞먹는 효과를 발휘할 수 있다는 것이다.
▽무주택자 혜택 받도록=건설산업연구원 김현아(金炫我) 박사는 “미니 신도시 건설에 필요한 재원을 어떻게 마련하느냐에 대한 세밀한 연구가 필요하다”고 강조했다. 필요한 재원이 단지 신도시 개발이익금에서만 충당된다면 초기 입주민들은 제대로 된 공공, 편의시설 없이 생활하게 되고 이로 인해 신도시의 ‘연착륙’은 장기화될 가능성이 크다는 게 김 박사의 설명이다. LG경제연구원 김성식(金聖植) 연구위원은 “투기수요를 억제해 초기 분양가를 낮추는 전략을 쓰지 않으면 정작 무주택자는 신도시 건설의 혜택을 받지 못할 가능성이 높다”고 우려했다.
신도시가 쏟아진다…집값 잡는다면서 땅값 부채질
