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‘住테크’ 이제는 간접투자 시대
이제는 부동산도 간접투자 시대다.
정부의 강력한 부동산 안정대책으로 주택시장이 위축되면서 리츠 등 부동산 간접투자 상품에 대한 관심이 높아지고 있다. 이들 상품은 안정적 수입을 보장하고 환금성이 뛰어나다. 특히 올 상반기 자산운용법에 의한 신탁형 펀드(부동산 펀드)가 나오면 2001년 부동산투자회사법에 따른 리츠와 함께 부동산 간접투자의 양날개를 갖추게 된다.
◇리츠=리츠란 소액 투자자들로부터 자금을 모아 빌딩이나 오피스 등 주로 부동산에 투자한 뒤 나오는 수익을 배당하는 회사를 말한다. 일반리츠와 기업구조조정리츠(CR리츠)가 있다. 현재 시장에서 접할 수 있는 상품은 모두 CR리츠다.
CR리츠는 지난해 인기를 끈 부동산 금융상품으로 5·23조치 이후 주목을 받았다. 7월 메리츠증권이 일반공모에 나선 CR리츠인 ‘유레스메리츠 1호’의 청약경쟁률은 2대 1, 12월 실시한 맥쿼리CR리츠의 주식공모(3백51억원)에는 8백20억원의 자금이 몰려 2.3대 1의 경쟁률을 기록했다.
CR리츠는 주식처럼 매매도 할 수 있어 부동산보다 현금화가 쉽다. 또 공모를 통해 리츠에 투자할 경우 50만원 이상이면 투자가 가능해 부동산 직접투자보다 초기자금이 훨씬 적게 들어가는 장점이 있다.
현재 운영중인 CR리츠는 예금금리보다 훨씬 높은 배당수익률을 기록하고 있다. 리츠는 현재 연평균 8~11%의 배당을 예상하고 있다. 자본금이 1천3백30억원으로 최대 규모인 코크렙리츠 1호는 첫 배당에서 10.25%를 배당한 데 이어 지난해 6월 두번째 배당에서도 8.76%의 배당률을 기록했다.
리츠에 투자하는 방법은 리츠를 설립할 때 공모에 참여하거나 증시에 상장된 리츠주식을 사면 된다. 하지만 올해 초에는 새로운 리츠설립이 없을 것으로 보인다. 따라서 당분간은 증권시장에서 유통되고 있는 리츠주식을 직접 사는 수밖에 없다.
현재 증권시장에서 유통되고 있는 7개 리츠는 모두 5년 기한으로, 1년에 두번 배당을 한다.
◇신탁형 펀드=올해 상반기 시행될 간접투자 자산운용업법에 따라 펀드를 만들어 부동산에 투자하는 상품이다. 리츠와 비슷하나 투자자의 지위가 주주가 아닌 위탁자(수익자)다. 특히 CR리츠처럼 최소 자본금 요건(5백억원) 등과 같은 제약이 없어 펀드 설정 절차도 쉽다. 리츠와는 달리 제한적으로 개발사업이 허용되고 대출 및 차입도 가능하다.
현재 금융권에서 이뤄지고 있는 부동산투자신탁이나 투자금융(프로젝트 파이낸싱)을 신탁형 리츠라 할 수 있다. 신탁형 펀드는 재간접투자펀드, 모자형간접투자펀드, 전환용간접투자펀드 등을 활용해 펀드 형태를 다양화할 수도 있다.
이에 따라 은행·보험·투신·종합금융사가 펀드형식의 신탁형 리츠를 대량 판매할 것으로 예상된다. 실제로 지니웍스는 지난 4일 20억원을 출자, 별도의 부동산금융지주회사인 ‘GW프로퍼티’를 설립했다. 쇼핑몰·극장·스포츠센터 등 엔터테인먼트와 관련된 부동산에 투자하는 펀드를 조성할 예정이다.
또 미래에셋자산운용이 최근 부동산 전문가를 선발하는가 하면 대우증권, 메리츠증권 등도 별도의 신탁형 펀드에 대한 연구팀을 구성하는 등 상품개발에 나섰다.
‘住테크’ 이제는 간접투자 시대
