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[달라지는 부동산 거래법] 주택매매 즉시 계약내용 신고해야
집이나 토지 등을 사고 팔 때 각종 법규나 세금 등 자세히 살펴봐야할 부분이 많아졌다. 예전처럼 아무렇게나 관행적으로 거래했다가는 낭패를 볼 수 있다.
규제도 많아지고 세금도 무거워져 거래전에 반드시 여러가지 위험요인을 점검하는 것이 필수다.
현재 투기지역 및 투기과열지구 지정제도가 시행되고 있고 오는 3월부터는 주택거래신고제가, 오는 11월께는 매매가 신고제가 실시된다.여러 제도가 중복적으로 시행되므로 이들 내용을 자세히 숙지하지 않을 경우 자칫 투기혐의자로 몰릴 수도 있다.
부동산 거래 관련 주요 내용들을 자세히 알아본다.
◇투기지역 및 투기과열지구=투기지역 및 투기과열지구는 서울 및 수도권, 부산, 대구, 광주, 인천, 대전 등 광역시를 비롯해 충남 아산·천안 등이 중복적으로 지정돼 있다. 투기지역 및 투기과열지구는 차이가 있기는 하지만 중복돼 있다는 점에서 해당지역에서의 투기규제는 동일하게 이뤄지고 있다.
즉 투기과열지구나 투기지역 모두 분양권전매제한이나 실거래가에 의한 과세 등이 이뤄진다.투기과열지구에서는 주택공급 계약 체결일부터 분양권전매가 제한된다. 따라서 이미 청약접수를 했더라도 투기과열지구로 지정된 이후에 계약을 하는 경우에는 전매금지 적용을 받는다. 다만 분양권 구입 후 1회에 한해 전매가 허용되는 경우는 분양권 양도계약 후 분양권에 대한 명의변경이 투기과열지구 지정일 이전에 완료된 경우로 제한된다.
다만 투기과열지구 지정일 이전에 분양회사가 명의변경에 동의해야만 1회에 한해 분양권을 팔 수 있다. 분양권 전매금지 예외로 인정하는 경우는 투기과열지구 지정에도 불구하고 ▲ 세대원이 근무, 질병치료, 취학, 결혼으로 인해 전원이 다른 주택건설지역으로 이전하는 때 ▲상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하고자하는 때 ▲세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 때 ▲이혼으로 인해 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하고자 하는 때 등이다.
불법전매 처벌은 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금이 부과된다. 불법으로 전매된 분양권은 주택공급계약이 취소된다.
투기지역으로 지정된 경우 투기지역내에 소재하는 주택·토지 등 부동산 양도시 양도소득세를 실거래가액으로 과세하고 필요시 탄력세율(15%)을 적용한다.앞서 설명한 것과 같이 투기과열지구는 투기지역이기도 하므로 각종 거래제한은 물론 양도소득세 실거래과세가 동시에 이뤄진다는 점을 감안해 거래에 임해야 한다.즉 실수요목적이 아닌 경우는 부동산거래에 주의할 필요가 있다.
◇ 주택거래신고제=주택거래신고제는 오는 3월부터 전국의 모든 투기지역과 투기과열지구에서 부동산을 사고팔 때는 주택매매계약 체결 즉시 취득자가 계약내용을 시·군·구에 신고해야 한다. 당초 정부는 지난해 10·29 주택시장 안정대책에 따라 투기수요를 줄이기 위한 방편으로 실시되는 신고제는 주택매매가격이 노출돼기 때문에 매매차익을 목적으로 한 거래가 어려워진다.
주택거래신고제가 실시되면 부동산 실거래가격으로 과세를 하기 때문에 세금 부담이 크게 늘어난다는 점에서 주의를 기울일 필요가 있다. 주택거래신고제는 투기지역 중 건설교통부장관이 지정하는 지역을 대상으로 하며 공공주택(아파트 및 고급빌라 등)에 해당한다.
신고제 위반시 취득세액의 5배까지 차등적으로 과태료가 부과되며 거래당사자가 주택소재지 시·군·구에 15일 안에 통보해야한다. 주택거래신고제는 현재 입법예고된 상태다. 따라서 오는 3월경부터는 주택거래 신고가 의무화된다는 점을 명심할 필요가 있다. 이러한 신고제는 투기를 차단하는데 목적이 있는만큼 집을 구입할 때는 가급적 실수요목적에서 구입하는 것이 바람직하다.
◇ 부동산 매매 실거래가 통보=오는 11월경부터는 집이나 땅을 거래할 때 중개업자나 매매당사자가 계약서를 작성한 후 1주일 안에 등록관청에 통보하는 것이 의무화된다. 건설교통부는 당초 매매계약 실거래가 통보제도를 앞당겨 실시할 예정이었다. 건교부에 따르면 실거래 매매가 통보제 등의 내용을 담고 있는 부동산중개업법 개정안은 오는 6월 국회에 상정해 오는 11월경에는 시행토록 할 방침이다.
개정법안은 규제개혁위원회를 거쳐 현재 법제처의 심사를 받고 있다.부동산중개업법이 시행되면 전국에서 거래되는 모든 부동산에 매매거래계약서 내용에 대한 통지의무가 있다. 중개업자는 거래계약서를 작성한 후 7일 이내에 전산망을 이용해 토지정보망에 직접 입력하거나 매달 거래계약서 사본을 다음달 7일 안에 등록관청에 재출해야한다.
신고자는 중개업자지만 중개업소를 거치지 않고 개인간 직접거래때는 매매당사자가 신고해야한다. 거래내용을 등록관청에 통지하지 않거나 허위 통보할 경우 500만원 이하의 과태료를 물고 이중계약서를 작성한 경우에는 3년 이하의 징역에 처해진다.
정부는 이 제도 시행을 통해 중개업소에서 실거래가격을 확보하고, 이를 토대로 계약서 검인제도와 세제를 보완해 실거래가 제도를 정착시키고 부동산투기를 억제하려는 목적을 갖고 있다.때문에 과거와 같은 관행적인 거래를 하는 사람은 상당한 피해를 볼 수도 있다.
[달라지는 부동산 거래법] 주택매매 즉시 계약내용 신고해야
