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용산, 녹지타운 부푼꿈…땅값 껑충
《고속철 개통, 미군기지 이전 등 호재가 잇따르면서 서울 용산 지역에 관심이 쏠리고 있다. 이 같은 개발 호재는 어느 정도 시세에 반영됐지만 향후 사업 진행과정에서 거듭 재조명되면서 이 지역 부동산시장이 두세 차례 용틀임할 것으로 전망되고 있다. 하지만 투자 밑천이 많이 들고 장기간에 걸쳐 개발이 이뤄지는 만큼 신중히 접근할 필요가 있다는 지적이다.》
▽지역 개발 전망=서울시는 19일 용산 미군기지(81만평)를 숲이 우거진 공원으로 조성하는 방안을 정부에 건의하겠다고 밝혔다. 기지 이전을 반대하는 여론이 만만치 않은데다 비용 조달 문제가 걸려 있어 건의가 받아들여질지 속단하기 어렵다.
시 계획대로 된다면 미국 뉴욕의 센트럴파크(103만평)에 버금가는 공원이 서울 부도심에 들어서게 된다. 이 경우 미군기지 일대 주거지역은 ‘국립공원을 안마당으로, 고속철 역사를 뒷마당에 두는’ 좋은 주거환경을 갖추게 된다. “판교지구와 테헤란로의 장점을 겸비한 서울의 최상급 도심녹지타운”(부동산114 김희선 전무)이 되는 셈.
이 지역 땅값은 현재 지난해 초 수준에서 2배 이상 올랐다. 용산역 주변 상업지는 평당 3000만∼4000만원으로 서울 강남권 수준에 육박하고 있다.
아파트값은 그 정도로 많이 오르진 않았다. 부동산뱅크에 따르면 지난해 용산구의 아파트값 상승률은 8.9%로 서울지역 평균 상승률 14.9%에 못 미쳤다. 2001∼2003년 3년 동안 아파트값 상승률은 40.2%로 역시 서울 평균 63%를 밑돌았다.
부동산뱅크 양해근 리서치실장은 “이 지역 내 주거지역간 가격 차별화가 심하고 전반적인 아파트시장이 침체하면서 개발호재가 집값에 충분히 반영되지 못했다”고 분석했다.
▽부동산가격 전망=부동산114 김 전무는 “지역개발 호재는 보통 계획 수립, 착공, 개발 완료 등 세 단계에 걸쳐 시세에 반영된다”고 설명했다. 용산지역 부동산 시세가 앞으로 더 오를 가능성이 있다는 것.
상품별로는 주택보다는 토지나 상가가 강세를 보일 것으로 전망됐다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “주택시장은 양도세 중과, 주택 거래 신고제 등 ‘10·29대책’이 순차적으로 시행되면서 추가 조정이 있을 것”이라며 “규제가 적은 토지나 상가 쪽으로 돈이 우선 몰릴 것”으로 내다봤다.
주택시장에서는 가격차별화가 더욱 뚜렷해질 것으로 관측된다. 양 실장은 “지역 전체적으로 보합세가 우세한 가운데 이촌동 등 고급 주거지역을 중심으로 집값이 오를 때 더 많이 오르고 떨어질 때 덜 떨어지는 양상이 나타날 것”으로 예상했다.
▽유의점=한강변이나 미군기지 주변 아파트의 평당 가격은 서울 강북권에서 가장 높은 수준이다. 투자 심리가 위축돼 있어 지난해 유행한 재건축 투자처럼 많은 돈을 빌려 단기매매를 하기도 어렵다. 분양권 전매가 금지된 상황이므로 목돈이 없는 수요자는 청약 기회를 적극 활용하는 수밖에 없다. 닥터아파트에 따르면 올해 용산지역에서는 주상복합 6개 단지를 포함해 모두 8개 단지 2800여 가구가 공급될 예정이다.
기존주택이나 분양권 매입 시기와 관련해 김영진 사장은 “관심이 높은 지역인 만큼 전반적인 아파트시장의 조정이 끝나는 시점보다 1, 2개월 앞서 사들이는 것이 좋다”고 말했다.
상가 투자는 특히 신중해야 한다는 지적이다. 김희선 전무는 “아직 블록 단위의 계획밖에 나오지 않은 상황이므로 세부 개발계획이 확정돼가는 것을 보면서 투자처를 결정하는 것이 바람직하다”고 말했다.
용산, 녹지타운 부푼꿈…땅값 껑충
