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수도권 그린벨트 유망
－[전문가에게 듣는다] 진명기 JMK플래닝대표－
올해 부동산 시장은 전망이 쉽지않다. 이 때문에 투자전략을 세우는 것이 어느 때보다 어렵다고 말하는 투자자들이 많다. 적절한 투자전략을 마련하는데 해당 분야 전문가들의 견해가 참고가 될 수 있다. 몇 차례에 걸쳐 각 분야별 전문가를 통해 시장 전망, 투자요령 등을 들어본다.
“올해 부동산 시장에서 관심이 집중되고 있는 곳이 토지입니다. 정부의 강력한 집값 안정 대책으로 아파트 등 주택시장 위축에 대한 반사이익이 기대되기 때문이지요.”
업계에서 ‘토지박사’로 통하는 진명기 JMK플래닝 대표(사진)는 그린벨트 규제 완화, 고속철도 개통, 행정수도 건설 등을 올 부동산시장에서 토지와 관련된 호재로 꼽았다.
진 대표는 “토지투자를 너무 어렵게 생각해 지레 포기하는 경우가 많다”면서 “기본적인 지식을 갖추고 세부적으로 주의할 사항 등을 전문가와 상의하면서 투자하면 성공 가능성이 높다”고 말했다.
그가 말하는 기본지식이란 첫째, 자신이 투자할 토지가 아파트를 지을 수 있는 땅인지, 공장을 지을 수 있는 땅인지 등을 확인하는 것이다. 토지의 용도는 관련 자치단체의 홈페이지에서 쉽게 알아볼 수 있다. 구입할 땅에 도로가 있는지 여부도 중요하다. 도로가 없는 땅은 맹지(盲地)로 아무 쓸모가 없다는 게 그의 주장이다. 현장을 방문하고 지적도를 확인하면 된다.
그는 “올해 서울 외곽지역의 그린벨트 해제지역, 광명에서 천안에 이르는 고속철도 통과지역, 행정수도 이전 계획에 따른 충청권이 토지시장을 주도할 것”이라고 예상했다. 그러나 투자가치가 높다고 무턱대고 투자해서는 안되는 것은 불문가지다. 이들 지역에서 호재가 반영돼 이미 땅값이 많이 오른 곳이 많기 때문이다.
더구나 최근 ‘지금이야말로 과거 20년간 팔지 못한 땅을 처분할 기회’라는 얘기가 나올 정도로 투자가치가 없는 땅까지 쏟아지고 있는 점도 유의할 대목이라고 그는 지적했다.
“예컨대 그린벨트에 투자한다고 하면 집단취락지역 밖의 임야 구입은 신중해야 합니다. 또 그린벨트가 해제되더라도 공공임대주택으로 개발돼 수용될 가능성이 있는 곳은 피해야 합니다. 10만㎡(약 3만평) 이상의 부지가 이에 활용될 수 있으므로 해당 지자체에 투자할 지역의 수용여부를 확인해야 합니다. 토지거래허가지역에 속하는 경우도 많기 때문에 여건을 잘 살펴야 하고 증·개축 가능 면적 등 그린벨트 내 건축관련 법규도 꼼꼼히 파악해야 합니다.”
그는 일반투자자들에게 경기 화성시, 광명시, 시흥시 등 수도권 일대의 그린벨트내 중규모 이하 집단취락지를 투자 적격지로 추천했다. 또한 농지의 투자가치가 상승할 것으로 내다봤다. 정부가 농지에 대한 규제를 대폭 풀기로 방침을 정함에 따라 농지를 농사 이외의 목적으로 개발할 수 있게 돼 농지 매매시장의 활성화가 될 것이기 때문이다.
“농지를 고를 때에는 교통여건을 반드시 검토해야 합니다. 농지도 주변 환경과 입지에 따라 투자가치의 차이가 많기 때문에 평당 10만원짜리 땅을 1,000평 사는 것보다 위치가 좋은 곳의 평당 30만원짜리 농지 300평을 구입하는 게 훨씬 효과적이죠.” 그는 또 농지가 무조건 개발될 수 있는 것이 아니므로 자신의 개발내용을 해당 관청을 찾아가 실현 가능한 것인지 확인해야 낭패를 면할 수 있다고 설명했다.
그는 “투자자금이 많이 드는 덩치가 큰 토지라도 여러사람이 공동으로 토지를 매입, 개발하는 공동투자를 이용한다면 1억원 이하로도 투자가 가능하다”고 말했다.
진 대표는 “땅은 겨울에 사야한다”고 강조했다. 겨울 땅은 얼굴로 치면 화장을 안한 맨얼굴이어서 쉽게 분위기에 끌려 투자하지 않고 진면목을 볼 수 있기 때문이라는 것이다.
수도권 그린벨트 유망
