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추락하는 재건축, 날개 단 실수요자
최근 한 부동산 정보제공업체가 네티즌에게 올해 가장 투자가치가 낮을 것으로 예상되는 부동산 상품이 무엇인지를 물었다. 3명중 1명은 ‘재건축 아파트’라고 응답했다. 지난 몇년간 아파트 값 상승세를 이끌며 각광을 받던 재건축아파트가 각종 규제에 묶
정부가 쏟아낸 굵직한 규제만 해도 소형평형 의무비율 60% 강화, 재건축 조합원분 전매 금지, 후분양제 등이 있으며 최근에는 재건축 개발이익 환수안까지 검토되고 있다.
◇애물단지 된 재건축아파트=지난해 ‘10·29대책’의 집중 포화를 맞은 서울 주요 재건축 아파트는 지난해 10월 초와 비교해 대부분 1억원 안팎씩 떨어졌다. 개포주공1단지 13평형은 5억5천만원에서 현재 4억3천만원으로, 대치동 은마 31평형도 7억1천만원에서 6억원으로 1억원 이상씩 떨어졌다. 잠실 주공1단지 13평형(4억3천만원), 반포 주공2단지 18평형(5억2천만원)도 1억원 가까이 빠졌다.
상당수 전문가들은 올해도 재건축 아파트의 하향세가 지속될 것으로 보고 있다. 지난해 정부가 쏟아낸 각종 규제가 올들어 본격적으로 효과를 발휘할 것으로 예상되기 때문이다. 지난해 ‘5·23대책’ 이후 서울시가 안전진단의 권한을 가지면서 예전보다 안전진단을 통과하기도 힘들어졌다. 재건축을 할 수 있는 연한도 늘어나 돈이 묶이는 기간도 늘어나게 됐다.
또 도시 및 주거환경 정비법에 따라 300가구 이상이거나 부지면적이 3,000평 이상인 재건축 단지는 정비계획을 수립해야 한다. 이같은 절차에만도 최소 수개월씩 소요되면서 사업 추진이 지연될 수 밖에 없다.
아울러 소형평형 의무비율 확대에다 80% 이상 공사한 뒤 일반분양을 해야하는 후분양제까지 적용받게 되면 조합원의 부담이 늘어나는 것이 불가피하다.
이와 함께 지난해 12월31일부터 시행된 조합설립인가 뒤 재건축 조합원 지위 양도 금지도 시장에 큰 영향을 미칠 전망이다. 개포주공 2~4단지, 고덕주공 2~4단지처럼 아직 조합설립인가를 받지 못한 곳들의 조합원이라면 조합 인가를 받은 뒤에 자신이 가진 아파트를 팔 수 없게 된다.
RE멤버스 고종완 대표는 “규제의 여파가 한동안 지속되면서 매물이 늘어나는 상황이 이어질 것 같다”면서 “대출이나 전세를 끼고 단기 목적으로 투자하는 것은 금물”이라고 지적했다.
◇그래도 틈새는 있다=재건축아파트에 관심을 갖는 투자자라면 올해는 그 어느때보다 신중한 접근이 필요하다. 우선 자신이 사려고 하는 아파트가 어느 단계에 와 있는지, 어떤 규제에 걸리는지를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 지난해 12월31일 이후에 조합설립을 받은 곳을 산다면 아파트 분양자격이 없다. 그 전에 조합인가를 받은 아파트(강동구 고덕주공 1단지 등)라면 1회에 걸쳐 조합원 지위를 전매할 수 있지만 이 조합원 지위를 산 사람은 입주할 때까지 전매할 수 없다는 점을 명심해야 한다.
하지만 강남권에 내집을 마련하고 싶은 실수요자라면 오히려 기회일 수 있다는 것이 전문가들의 이야기다. 세중코리아 김학권 대표는 “사업승인이 난 저밀도 아파트 등 막바지 절차를 밟고 있는 재건축아파트라면 오히려 추가부담금, 조합원 분양가 등이 나와 있으므로 불확실성이 없다”면서 “입지와 주변 시세를 비교해 투자가치를 가늠해 보는 것이 좋겠다”고 말했다.
실제 잠실 주공단지 중에서 가장 입지가 뛰어난 곳으로 알려진 2단지의 경우 올들어 다시 값이 오르고 있는 추세다. 13평형의 경우 입주를 목적으로 매물을 찾는 수요자가 늘어나면서 열흘 사이에 2천5백만원 정도 올랐다는 것이 현지 중개업소의 전언이다. 대성공인 최재선 사장은 “2단지의 상승폭이 가장 크다는 것은 그만큼 소비자들이 미래가치와 입지 등을 꼼꼼히 따지고 있다는 것을 보여주는 사례”라며 “재건축 추진 단지라면 덮어놓고 값이 뛰었던 예전과는 많이 달라진 양상”이라고 전했다.
추락하는 재건축, 날개 단 실수요자
