부동산 뉴스 입니다. 본 정보에 대해서 (주)부동산게이트는 기재된 내용에 대한 오류와 사용자가 이를 신뢰하여 취한 조치에 대해 책임을 지지 않습니다. 또한 본 정보는 (주)부동산게이트의 동의없이 재 배포할 수 없습니다. 관련없는 내용은 관리자의 권한으로 삭제 될 수 있습니다.
조회 : 4547
집값 상승 꺾였지만 '틈새'는 있다
[굿모닝 2004 재테크]
새해 부동산 재테크는 절제된 투자와 틈새시장 공략으로 요약된다. 2004년 부동산시장이 본격 침체국면에 접어들 것으로 보여 호황 장세에 보였던 '묻지마 식 투자'로는 낭패를 볼 수밖에 없다.
주택은 가격 상승탄력이 좋은 새 집으로 갈아타는 재테크 등이 유효할 것으로 보이며 토지는 고속철도나 택지지구 주변, 신행정수도 지역 등 개발재료가 명확한곳을 중심으로 투자를 물색하는 게 유리하다.
경기회복 기대감을 감안해상가나 오피스 투자도 적극 고려해 볼 수 있으나 철저하게 수익성을 분석해야 할 것으로 보인다.
<주택 부문>
기존 주택이나 신규분양시장이 모두 침체양상에 접어들 것이나 차별적장세가 연출될 것으로 보인다. 따라서 적극적인 투자보다 자산보전 등에비중을 두는 것이 좋다. 우선 새 집으로 갈아타는 전략을 세워야 한다.
주택가격이 약세권에 머무는 시점은 추후 가격상승기를 사전에 대비하는투자 적기가 될 수 있기 때문이다. 새로 입주하는 특화된 신개념 아파트가 시장세를 주도, 이를 선택하는 것이 유효하다.
강남권은 입주물량이나 공급물량이 적은 반면 수요층은 탄탄해 여전히 유리하다. 저밀도 아파트 등의 분양을 노리는 것도 방법이다. 특히 강남권 신규입주 아파트는 정부의 투기규제에도 불구하고 1급 유망주의 자리를 유지할 것이다.
수도권에서는 동탄 시범단지 등 독특한 가치테마가 있는 아파트를 선택하는 것이 절대 필요하다.
단독과 연립을 과감히 버리고 아파트로 전환하는 재테크도 필요하다. 올해 10월까지의 주택가격 상승률을 보면 아파트는 10.3%가 올랐으나 단독주택은 1.8%, 연립은 3.6%에 불과해 주택 투자는 아파트를 집중적으로 선택할 필요가 있음을 보여준다.
아파트에 대한 선호도가 날로 높아지는 반면 재건축기준 강화나 택지난 등으로 공급량은 갈수록 줄어들기 때문이다. 사고 파는 시기를 제대로 선택하는 것도 중요하다. 주택은 가급적 봄에 팔고 겨울에 사야 한다. 지난 98년 이후 주택 매매가격 변동률을 보면 봄철인 2~4월의 집값은 평균 2.57%가 올랐다. 이에 반해 가을 이사철인 9~11월의 상승률은 1.75%에 그쳤다.
지난해도 봄에는 2.1% 오른 반면 가을에는 0.5% 정도 상승에 불과했다.
또 월별로는 2, 3월과 8, 9월의 상승률이 가장 높아 매도 타이밍으로 나타난 반면 하락률은 11월과 12월이 높아 가장 겨울철 중 이 시기를 택해주택을 매입하는 것이 저점매수 가능성이 높다.
장용동 기자(ch100@heraldm.com)
[토지부문]고속철등 개발호재로 상승탄력
올해 토지시장은 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 전반적인 상승세를보일 것이라는 게 전문가들의 대체적인 전망이다.
한국건설산업연구원은 올해 땅값은 전반적으로 안정세를 유지하면서 지난해보다는 높은 연 2~3% 정도 상승할 것으로 전망했다.
신도시로 개발되는 김포와 파주 광명 화성 등은 개발 단계별로 꾸준히관심을 모을 전망이다. 최근 건설교통부가 향후 제2기 수도권 신도시 정책수립에 참고하기 위해 실시한 전문가 설문조사 결과, 신도시 입지로 파주-고양-김포가 가장 적합한 곳으로 꼽혔다는 것도 참고할 만하다.
행정수도 이전 후보지로 거론되는 충남 아산신도시 일대와 충북 청원군오송ㆍ오창지구, 충남 공주시 장기면과 연기군 일대 역시 여전히 서울 등 외지 투자자들의 발길을 모을 것으로 전망된다.
광명 천안과 아산 등 올 4월 개통예정인 경부고속철도 역세권 주변 토지도 상승 여력이 충분한 것으로 보인다. 천안지역은 고속철 개통시 서울 출퇴근이 가능한 데다 현재 병점역까지 운행 중인 수도권 전철도 연결될 예정이다. 광명역 일대도 고속철 개통 재료에다 최근 60만평이 택지개발예정지구로 지정되면서 개발 기대심리가 한껏 고조되고 있다.
이와 함께 경기 의왕 하남시 등 20개 시ㆍ군의 약 1150만평이 넘는 그린벨트 해제 예정지 등도 유망 토지로 꼽힌다. 그린벨트 내 20가구 이상300가구 미만의 중규모 집단취락지구는 올해부터 본격적으로 그린벨트에서 해제된다.
올 초 농지법이 개정돼 농민이 아니더라도 300평 미만의 농지를 소유할수 있게 됨에 따라 저평가된 농지가격이 올라가고 거래도 확대될 것으로전망된다.
박인호 기자(ihpark@heraldm.com)
[펜션 부문]틈새시장 부상…수익률 8~15%
정부의 잇단 부동산종합안정대책에도 불구하고 비교적 규제가 덜한 콘도, 펜션 등 레저 부동산이 틈새상품으로 부상하고 있다.
전문가들은 초저금리시대에다 주5일근무제의 수혜를 입을 것으로 예상되는 펜션 등 주말형 상품을 2004년 유망 투자상품으로 꼽고 있다.
펜션업계는 연 8?15% 정도의 수익률을 제시하는 게 일반적이며, 20?25%를 보장한다는 업체도 있다. 연간 20?30일을 투자자가 활용하고도 이 같은 고수익을 낸다는 게 업계 측 얘기다.
최근에는 콘도를 풀구좌로 분양해 확정수익을 보장하는 상품이 등장했다. D사는 평창에서 콘도 440실을 분양하며 연간 70일을 투자자가 이용하고 연 3.2%의 수익을 20년간 확정, 보장해 준다는 조건을 내걸었다 하지만 전문가들은 레저 부동산에 대한 투자는 신중해야 한다고 지적한다. 업계가 마케팅 전략으로 제시하는 수익률에 '거품'이 끼어 있기 때문이다.
펜션정보업체인 휴펜션이 펜션을 이용한 경험이 있는 성인 남녀 500여명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 형태는 서구형 정통 목조를 가장 선호하고 이어 통나무, 황토방 등 토속 펜션 순으로 나타났다. 또 가장 선호하는 테마는 레포츠로 집계됐다.
강원도농업기술원은 펜션에 대한 투자수익률을 분석했다. 이에 따르면건축비, 가구 구입 및 인테리어 비용 등을 포함해 총 2억원의 자금을 들여 방 5실과 부속 건물 2개 등을 갖추고 객실요금을 개당 평일 8만원, 주말 10만원, 성수기 12만~15만원을 받을 경우 1실 기준 연간 이용일수가 최소한 134일은 넘어야 투자비를 회수할 수 있는 것으로 분석됐다.
따라서 펜션 등은 연간 가동률이 수익성을 가늠하는 결정적인 요인이 돼 이에 대한 면밀한 분석이 필요하다.
[상가부문]後분양제 도입 변수 일단 관망을
선시공 후분양제 도입 등 정부안이 확정되는 올해 상반기부터는 상가 공급물량이 대폭 감소될 것으로 보인다. 물량은 줄어드는 데 비해 유동자금은 상가로 몰릴 가능성이 제기됨에 따라 가격 폭등이 일어날 수도 있다. 이에 따라 투자자들의 제도 변화에 따른 상가시장을 읽는 세심한주의가 요구된다.
대형 쇼핑몰은 높은 토지매입 비용과 건축 비용의 영향으로 가장 큰 타격이 예상된다. 특히 쇼핑몰 사업자는 건축비용을 건축 인허가도 받지 않은 상태에서 분양을 통해 조달해 왔다. 선시공 후분양제도가 실시되면쇼핑몰 공급 물량은 예년의 3분의 1에도 미치지 못할 것이라는 전망이 지배적이다.
근린상가도 정부 시행안에 해당하는 상가가 많은 만큼 공급 물량이 대폭 감소될 전망이다. 근린상가는 개인이나 중소규모의 시행사와 건설사가 정부의 택지개발계획에 따라 늘어난 상업용지를 매입해 건물을 설립, 분양해 왔다.
주상복합건물 역시 선시공 후분양 제도에 해당되는 데다 지난해 10ㆍ29대책으로 올해 공급물량에 변수가 많다. 상가 공실률이 높게 나타나는사례가 많았던 만큼 투자자로부터 인기가 높지 않지만 주상복합상가 내상가 공급 의무 비율상 공급물량은 꾸준할 것으로 예상된다.
반면 단지 내 상가는 아파트에 딸려 있는 부속물로 입주 직전 분양하므로 올해 큰 변수는 없을 것으로 보인다.
상가114 유영상 소장은 "선시공 후분양 요건만 갖춘다면 올해 상가는분양률은 높아지고 분양 기간은 짧아진다"면서 "투자자 입장에서는 과잉 공급에 대한 우려와 분양 상가가 도산될 위험성이 줄어든 만큼 투자자가 몰려들 것으로 보인다"고 말했다.
곽세연 기자(ksyeon@heraldm.com)
[오피스텔부문]공급과잉으로 섣부른 투자 금물
오피스텔은 지속된 공급과잉으로 물량이 적체되면서 임대수익과 매매가격이 모두 약세를 보일 것으로 전망되고 있다. 특히 일산 등 최근 2년 사이에 입주물량이 폭주한 지역은 투자자들의 절대적인 주의가 필요하다고 전문가들은 입을 모은다.
전문가들은 전반적인 물량폭주 속에서도 오피스빌딩이 밀집해 있는 테헤란로나 종로 여의도 등에 들어서는 오피스텔에 관심을 가질 것을 조언한다. 외환위기 이후 오피스빌딩의 공급이 거의 없다 보니 이 지역에서는 오피스빌딩의 대용으로 여전히 오피스텔에 대한 관심이 높다.
황용천 해밀컨설팅 사장은 "주거용 오피스텔에 대한 여러가지 규제책등이 고려되고 있어 시장 자체가 불확실하지만 사무실이 밀집한 곳은 그나마 오피스텔이 대체상품으로 강점을 가질 수 있는 지역"이라고 설명했다.
오피스시장도 거래는 활성화하겠지만 임대료 약세와 세제 개편 등 여러가지 암초에 직면할 가능성이 큰 것으로 예상된다. 외국 자본의 회수시기 도래, 국내 연기금의 구매력 확대, 리츠 활성화 및 자산운용업법상 부동산 펀드의 출현 등으로 내년 오피스빌딩 거래가 더 활발해질 것으로전망되고 있다. 특히 올해는 대기업 사옥의 리모델링이 마무리되면서 속속 입주를 시작해 임차했던 빌딩의 공실률이 증가할 것으로 예상된다.
이에 따라 연초 재계약 시기에 대부분 임대료를 인상하지만 임대료 상승폭은 둔화될 것으로 보고 있다.
이런 상황에서 전문가들은 강남권에 신규 공급되는 섹션오피스에 대해관심을 가질 만하다고 조언한다. 강남권은 현재 한신인터밸리, 금강타워등 섹션오피스 물량이 쏟아진다.
집값 상승 꺾였지만 '틈새'는 있다
