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투기…철퇴…천당과 지옥 오가
[2003 부동산 시장 결산]10.29대책 기점 명암교차
올해 부동산시장은 저금리, 가수요와 정부의 투기억제시책이 맞부딪치면서 시장이 천당과 지옥을 오간 한 해였다.
특히 강남 재건축아파트 가격 급등이 기폭제가 돼 수도권에 이어 신행정수도 열풍으로 대전을 비롯한 충청권의 부동산이 초강세를 보였고 지방 대도시권으로 확산되는 양상을 보였다. 반복적인 정부의 시장안정대책이 신뢰성마저 잃어 저금리로 인한 가수요를 부추기는 요인이 됐다.
다행히 정부가 내놓은 '10ㆍ29대책'의 약효가 강력하게 작용해 시장은급랭하는 상황으로 반전됐으며 이는 내년까지도 큰 영향이 미칠 것으로전망된다.
■시장 급랭, 일부 반사이익 상품만 꿈틀=저금리 기조의 장기화 속에 시중 유동자금이 몰려들면서 강남 재건축아파트를 중심으로 급등세를 보였다. 대략 한 해 동안 오른 폭은 16~19% 정도. 그러나 강력한 10ㆍ29 부동산대책으로 시장은 안정을 찾아가는 모습이다. 기존 주택과 후행주기로 연동되는 신규 분양시장 역시 강남권에서조차 미분양되는 등 계약률이 20% 이하로 급격히 떨어지면서 전국적으로 미분양이 확산되는 추세다. 재건축 규제의 반사이익 상품으로 떠오른 주상복합시장은 한때 수백대1의 청약경쟁률을 보이면서 과열양상을 보이기도 했으나 역시 10ㆍ29대책 후에는 쇠락을 길을 걷고 있다. 상가와 토지시장에는 10ㆍ29대책의반사이익을 기대하는 투자자들의 관심이 모아지고 있다.
■주택 차별화, 유망입지, 재건축 우세=서울 아파트시장은 올 한 해 14.9%의 매매가격 상승률을 보여 지난해 말 평당 994만원이던 가격이 이달 초 현재 평당 1143만원으로 뛰어올랐다. 강남이 23%의 상승률로 가장높았고 이어 송파(25%), 강동(22%) 등 강남 지역과 목동 신시가지가 위치한 양천(21%) 등이 높은 상승률을 보인 반면 강북과 외곽지역은 대부분 10%에도 못 미치는 낮은 상승률을 보여 지역 차별화가 극심했다. 강남의 영향을 많이 받는 분당지역은 올 한 해 28%의 상승률을 보였으며 고속철도 역사가 들어서는 광명과 신도시 개발 예정지역으로 지정된 김포시도 각각 22%와 21%의 가격상승률을 나타냈다. 행정수도 이전으로 대전 역시 전국에서 가장 높은 39%의 급등세를 보였다.
재건축아파트의 가격 상승세가 두드러진 것도 올해 아파트시장의 특징이다. 서울지역 재건축아파트 가격이 연간 23%에 달하는 상승률을 보인반면 재건축을 제외한 일반아파트는 13% 상승에 그쳐 상대적으로 상승 폭이 작았다.
■주상복합 과열 후 침체, 미분양 극심=주상복합아파트가 부동산 투자자들의 눈에 띄게 된 것은 5ㆍ23 부동산대책 이후. 재건축아파트 후분양과 분양권 전매금지가 발표되자 분양권 전매가 자유로운 300가구 미만 주상복합아파트 시장으로 투자자들이 몰리기 시작한 것. 5월 말 청약을접수한 광진구 자양동 더#스타시티에는 8만9000여명이 몰려 아파트 부문경쟁률이 70대1을 넘어섰으며 이 같은 과열 현상은 구로구 쌍용플래티넘, 분당 더#스타파크, 광진구 트라팰리스 등으로 이어졌다.
과열 양상은 주상복합 분양권 가격에도 반영돼 서울지역 주상복합 분양권 가격은 올 들어 지난달 말까지 19%, 분당이 중심이 된 수도권은 무려 42%의 가격 급등세를 나타내기도 했다. 하지만 주상복합아파트도 10 ㆍ29대책의 후폭풍을 벗어나지는 못했다. 정부가 300가구 미만 주상복합아파트에도 분양권 전매금지 등 강력한 규제책을 추진하면서 주상복합시장도 극심한 미분양장세로 급반전됐다.
■상가ㆍ토지ㆍ오피스 반사이익, 내년 주도=굿모닝씨티 사건으로 얼룩진 상가시장은 대형 테마쇼핑몰이 썰렁한 양상을 보이는 반면 근린상가나 아파트 단지 내 상가를 중심으로 투자자들이 몰려 과열 양상이 빚어졌다. 특히 수도권 택지개발지구의 단지 내 상가는 10ㆍ29대책 이후 아파트 대체투자상품으로 각광받으면서 파주 교하지구 동문굿모닝힐 단지내 상가 분양에는 무려 1만여명의 수요자가 몰렸다.
토지시장도 10ㆍ29대책의 반사이익을 얻어 판교나 파주, 김포신도시 인근과 강원도 평창스키장 주변, 수도권 택지개발지구 인근 땅들에는 외부투자자들의 입질이 끊이지 않고 있다. 지난 5월 남양주 평내지구의 단독주택용지는 경쟁률이 40대1이었으나 같은 지역에서 최근 실시된 분양에서는 경쟁률이 59대1, 최고 305대 1로 올라서 토지시장의 높아진 인기를실감케 하고 있다. 오피스시장도 다주택 보유자에 대한 정부 규제가 현실로 나타나면서 틈새상품으로 인식돼 투자분위기가 한층 밝아져 내년시장을 주도할 것으로 기대된다.
내집마련정보사 김영진 대표는 "정부의 강력한 시장안정대책으로 내년에도 침체가 이어질 공산이 크다"며 차별화와 반사이익 상품을 중심으로 투자하는 지혜가 요구된다고 밝혔다.
투기…철퇴…천당과 지옥 오가
