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[내년 재개발되는 서울 주요지역 표정] “오를만큼 올랐다” 안정세
20일부터 주민공람에 들어가는 294개 정비예정구역은 대다수가 지난 98년 기본계획에 이미 포함됐거나 뉴타운사업지구에 포함된 곳이라 향후 개발호재로 인한 가격 상승에 대한 기대감은 적은 편이다.
신규 지역이라 하더라도 뉴타운사업지구로 지정된 곳은 이미 가격 상승이 한 차례 이뤄진데다 정부의 부동산시장 안정 의지가 강해 안정세가 계속될 것으로 예상된다.
◇기존구역 이미 상승 상태, 추가상승 요인 적어=기존구역 6곳이 이번 기본계획에 포함된 동대문구 제기동 일대는 이미 재개발 기대감으로 가격이 한 차례 상승된 상태다. 따라서 개발 기대감으로 인한 향후 가격 상승 여력은 많지 않다.
제기동 벽산아파트 24평형은 최근 1000만원, 32평형은 2000만원 가량 오르는 등 전평형이 강세를 보이고 있다. 인근 한신아파트도 42평형이 1000만원 가량 오른 3억6500만원에 거래되고 있어 추가 상승은 없어 보인다.
기존구역인 성동구 행당동 338의 6일대와 337일대 역시 지분값은 오를 대로 올랐다. 행당동 미리내공인 윤상석 대표는 “개발 기대감이 높아 가격은 이미 많이 오른 상태”라며 “추가 상승 여지는 많지 않을 것”이라고 말했다.
지난 98년 기본계획에 포함된데다 2차 뉴타운으로 선정된 마포구 아현동 633일대는 10평 이상 지분의 경우 평당 1000만원선을 넘어서서 17평형의 노후주택이 2억원선에 거래되고 있으며 10평 이하는 평당 2000만원까지도 호가하고 있다.
그러나 이는 상승 기대심리 탓이지 실제 거래가 활발하기 때문은 아니다.
아현동 하정공인 관계자는 “정부의 부동산 안정 의지가 강해 부동산에 대한 투자자들의 발걸음이 현저히 줄어 들었다”면서 “출시된 매물의 호가는 급등했으나 거래가 안돼 시세로 반영되기는 어렵다”고 말했다.
모두 7곳이 선정된 동대문구 이문동 일대는 본격 개발 및 이에 따른 지가 상승을 기대하는 분위기다. 문화재 보호구역인 의릉이 있는 이문동 411번지, 257번지 일대는 이번 결정을 특히 반기고 있다.
이문3동 부동산뱅크 박천 사장은 “과거 중앙정보부가 위치해 고도제한 등 규제가 심했던 이곳이 개발된다면 의릉과 한국예술종합학교, 인근 정보부산 등 기존 인프라를 활용한 쾌적한 주거지역이 될 수 있을 것”이라며 “특히 243번지는 부지도 넓고 단층 주택이 많은데다가 연접한 성북구 석관동 338번지도 같이 개발이 추진될 예정이어서 개발 1순위 지역”이라고 말했다.
◇신규지역은 대다수 뉴타운 사업지구=지난 11월 선정된 2차 뉴타운 지역에 포함된 곳은 이미 사업을 추진 중이거나 개발 호재 재료가 먼저 소개돼 특별할 게 없다는 반응이다.
뉴타운 지정지구인 강북구 미아6,7동 외에 모두 8개 지역이 추가 지정된 미아동은 뉴타운 개발이 더욱 탄력을 받을 것으로 기대하는 분위기다.
미아4동 부동산써브 관계자는 “반드시 개발돼야 할 것으로 보이는 일부 지역이 탈락해 아쉽다”면서도 “낙후지역의 이미지를 확실히 벗어던질 수 있을 것”이라고 밝혔다. 이 지역은 이미 뉴타운 지정과 재개발 추진 기대감으로 인해 경남아너스빌 43평형과 벽산라이브파크 43평형이 최근 각각 500만원, 1000만원이 올라 최고 3억6000만원에 거래되는 등 상승세를 보이고 있다.
용산구도 이번 재개발 구역지정에 따른 가격 움직임이 전혀 없다. 오히려 최근의 부동산시장 침체가 지속돼 가격이 좀 더 조정될 것으로 보는 중개업소도 있다. 이번에 신규로 재개발 구역에 지정된 보광동 일대도 마찬가지다. 현재 이곳 지분가격은 평당 1200만원에 육박하고 있어 오를 만큼 올랐다.
현지 한서부동산 관계자는 “이곳이 뉴타운사업지구로 이미 지정돼 있어 재개발구역 지정이 별다른 의미가 없다”며 “매수자는 없지만 급매물 출시는 한동안 계속될 것”이라고 말했다.
인근 한강조망이 가능한 용산구 한남동도 가격이 약세를 보이고 있다. 지분가격이 평당 1300만원을 넘어서 꼭지점에 다다라 현재 부동산시장으로선 더 이상 시세차익을 기대하기 힘든 상황이기 때문이다.
◇선정지역 주민 환영, 탈락지역 반발 심할듯=성동구 금호동·옥수동·행당동 등 불량주택 밀집지역이 대거 재개발에 돌입하게된 성동구 일대 부동산시장도 이번 결정을 반기는 분위기다.
금호동 태양공인 측은 “다양한 지역이 지정된데다가 용적율도 높아 지역 발전의 계기가 될 것”이라며 “다만 추진 우선 순위가 늦은 곳이 많아 아쉽다”고 말했다.
모두 6곳이 선정된 은평구 수색동의 대일부동산 관계자는 “아파트가 거의 없는 동네라 노후주택을 허물고 아파트를 짓는다는 것은 좋지만 수색동의 현안은 교통문제”라며 “도심 및 경기 일산 지역으로 통하는 추가 도로 건설이 병행되어야 한다”고 말했다.
한편, 이번에 탈락된 구역은 기본계획이 5년단위로 수립됨에 따라 2008년에 가서야 다시 재개발구역 편입을 노릴 수 있다. 이로 인해 탈락된 지역 주민의 반발이 우려되고 있다.
지난해까지는 재개발 구역지정 전 주민 공청회만 거치도록 돼 있으나 지난 7월부터 시행된 ‘도시 및 주거환경정비법’에서는 공청회 대신 주민공람을 실시토록 규정함에 따라 탈락된 지역 주민의 경우 선정지역과의 대조가 명확해 반발이 더욱 클 것으로 예상된다.
서울시 주거정비과 임계호 과장은 “재개발 구역으로 지정할 필요없이 비교적 주거환경이 양호하거나 주민의 동의를 구하기 어려운 곳 등은 대상구역에서 제외시켰다”고 밝혔다. 임과장은 “탈락된 지역 주민의 민원 제기가 우려되는 게 사실이지만 양해를 구하는 수밖에 다른 방법이 없다”고 덧붙였다.
[내년 재개발되는 서울 주요지역 표정] “오를만큼 올랐다” 안정세
