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부동산 투자 틈새 전략
`거품` 빠진 경매시장, 알짜 찾아라
소신껏 입찰해야 `고가 낙찰` 피해 없어
한동안 부동산 투자자들의 관심권에서 벗어났던 경매시장이 다시 틈새 투자종목으로 부각되고 있다. 경매시장은 흔히 ‘부동산 도매시장’으로 불린다. 그만큼 싼값에 알짜배기 물건을 고를 수 있는 기회가 많다는 뜻이다. 특히, 부동산 시장이 불황에 빠지면 상대적으로 경매 물건이 늘어나고, 가격도 떨어져 반사이익을 볼 수도 있다.
하지만 경매 물건이라고 무조건 싼 것도 아니고 권리분석에 실패해 소유권 이전에 애를 먹는 경우도 적지 않다. 이에 따라 전문가들은 “사전에 철저한 권리분석과 자금조달 계획을 세워야 한다”면서 “입찰 당일 분위기에 휩쓸려 예상보다 비싼 값에 입찰하면 자칫 낭패를 당할 가능성이 크다”고 조언했다.
◆입찰물건 늘고, 낙찰가 거품은 빠져=‘10·29부동산 대책’ 발표 이후 경매 시장도 일시적으로 움츠러드는 추세이다. 입찰자 수가 감소하고, 낙찰가격도 올 들어 최저수준까지 하락했다.
경매정보업체인 디지털태인에 따르면 서울의 경우, 지난 11월 경매에 부쳐졌던 부동산의 평균 낙찰가율은 79.1%로 전월(89.58%)보다 10%포인트 이상 하락했다. 아파트는 전월대비 무려 14.3%포인트 하락한 78.8%를 기록, IMF 막바지이던 지난 2000년 12월(79.2%) 이래 최저치를 기록했다.
투자 심리도 얼어붙고 있다. 경매 물건은 큰 폭으로 늘어나고 있지만, 입찰자 수는 오히려 감소하고 있다. 지난달 서울에서 진행된 경매 물건 수는10월보다 12.3% 늘어난 1805건이었지만, 입찰자는 오히려 21.7% 감소한 1454명에 그쳤다. 특히 아파트는 10월 742명에서 11월 506명으로 31.8%나 감소했다. 이에 따라 입찰 경쟁률도 3.9대1로 올 들어 최저 수준까지 떨어졌다.
하지만 전문가들은 지금이 오히려 실수요자에겐 경매 투자에 나설 호기(好機)라고 분석한다. 터무니없이 높았던 낙찰가의 거품이 빠지고, 입찰자 감소로 경쟁도 덜해 낙찰받기가 쉬워졌기 때문이다. 디지털태인 이영진 차장은 “경매 물건이 꾸준히 증가하고 있어 내년 초 이후에는 싼값에 좋은 물건을 살 수 있는 기회가 더욱 늘어날 것”이라고 예상했다.
◆바람직한 투자전략은=경매 투자는 자금계획을 철저하게 세우는 게 무엇보다 중요하다. 최근 서울 등 투기지역의 경우, 담보대출 비율이 40%로 떨어져 경락잔금을 대출받기 어려워 목돈 마련 부담이 커졌기 때문이다. 잔금을 못 내면 입찰보증금(10~20%)을 날릴 수도 있다.
정부 정책을 눈여겨보면 투자지역과 물건이 보인다. 예컨대 신도시나 뉴타운 개발 예정지, 행정수도 이전 후보지, 택지개발지구 등은 발전가능성이 높아 토지 투자 유망지로 꼽힌다. 하지만 이들 지역은 토지거래허가구역으로 묶여 일반 거래를 통한 투자가 쉽지 않다. 반면 경매로 땅을 사면 허가 절차가 필요없고 가격도 싸다.
내집마련이 목적이라면 아파트보다 다세대나 연립주택 등을 노려볼 만하다. 아파트는 각종 규제에 묶여 있고, 낙찰가격도 높은 편이다. 이에 반해 연립·다세대·고급빌라 등은 값도 싸고 물건이 많아 골라서 살 수 있다. 실제로 서울지역 경매 물건 가운데 다세대·연립주택의 비율이 30~40%에 달한다. 특히, 강서지역 등에는 지은 지 2~3년 된 신축 주택이 많고, 낙찰가율도 70~80%에 불과해 아파트보다 싸다.
투자목적이라면 안정적 임대수익이 기대되는 근린상가나 다가구주택도 괜찮다. 과거보다 명도하기가 쉬워졌기 때문에 세입자가 많아도 정확한 권리분석만 하면 싼값에 우량물건을 잡을 수 있다.
부동산 투자 틈새 전략
