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3주택자, 허둥지둥 팔면 '절세베팅' 못한다
연내 1채, 내년 1채씩 나눠 파는게 세부담 가벼워
투기지역 주택부터 차례로 매각해야 양도세 절약
◆사례=서울 양천구 목동에 거주하고 있는 회사원 한모(48)씨는 아파트 3채를 소유하고 있다. 모든 재산을 부동산에만 투자해온 한씨는 다주택 보유자의 세금 부담을 강화한 10·29 부동산 대책 이후, 올해 안에 집 2채를 팔고, 앞으로 금융자산에 투자하려고 마음먹었다. 한씨는 부동산 매각에 따른 절세방법과 앞으로의 자산 운용방안 등에 대해 상담을 요청했다.
◆투기지역 지정 여부에 따라 양도세 달라=한씨가 처분하려고 하는 아파트는 현재 같은 단지의 K아파트(시세 4억1000만원)와 관악구 봉천동의 H아파트(시세 2억9000만원) 등 2채다. 한씨는 주택투기지역인 양천구에 2주택, 일반지역인 관악구에 1주택을 보유하고 있는 셈이다.
다주택 보유자가 집을 팔 때는 먼저 투기지역 지정 여부에 따라 양도세 계산방식이 달라진다는 점에 주의해야 한다. 양도소득세는 원래 기준시가에 따라 계산하는 것을 원칙으로 하지만, 투기지역 내의 주택에 대해서는 실거래가를 적용하게 된다.
특히 1가구3주택자가 주택 한 채를 팔 경우에는 투기지역 지정 여부에 관계없이 무조건 실거래가를 기준으로 양도세가 부과된다. 결국 3주택자인 한씨 입장에서는 양천구 주택이나 관악구 주택 중 어느 한쪽을 먼저 팔더라도 무조건 실거래가 기준으로 양도세를 부담하게 돼 있다.
그렇다면 어느 주택을 먼저 파는 것이 유리할까. 한씨의 두 아파트에 대해 실거래가액을 기준으로 양도세를 계산해본 결과, 목동 K아파트는 6000만원, 봉천동 H아파트는 5000만원(기준시가를 적용하면 2000만원)으로 계산됐다. 이때 대개는 세금이 적은 쪽을 먼저 파는 것이 유리하다고 생각하기 쉽지만, 항상 그런 것은 아니다. 3주택자가 한 채를 팔고 나면 자동적으로 2주택자가 되면서 세금 부담이 달라지기 때문이다.
만일 한씨가 양도세가 적다는 이유로 H아파트를 먼저 팔고, K아파트를 나중에 팔면 세금부담은 총 1억1000만원이 된다. 이는 H아파트는 3주택에 해당되고, 남는 K아파트 역시 투기지역에 속해있기 때문에 2채 모두 실거래가로 양도세가 부과되기 때문이다.
반면 순서를 바꿔 K아파트를 먼저 팔고 나중에 H아파트를 팔면 총 세금은 8000만원이 된다. K아파트는 3주택에 해당돼 어차피 6000만원의 양도세를 부담한다 하더라도, 남은 H아파트는 2주택에 해당하는 만큼 기준시가를 적용해 2000만원의 양도세가 부과되기 때문이다.
◆1년에 2채 팔면 세금부담 늘어나=한씨는 가급적 아파트 2채를 올해에 모두 팔지 말고, 1채는 내년에 파는 것이 절세방법이다. 이는 양도세도 소득세의 일종인 만큼, 1년간의 양도차익을 모두 합산해 세금을 매기기 때문이다. 즉 소득이 많을수록 양도세율이 높아지기 때문에, 양도차익을 한 해에 집중시키기보다는 2년으로 분산시키는 것이 낮은 세율을 적용받는 방법이다.
또 내년에 남은 한 채를 팔더라도 매도시점을 잘 잡아야 한다. 아파트 기준시가가 변동될 수 있기 때문이다. 국세청에서 일괄 고시하는 공동주택 기준시가는 거래시세를 반영해 결정되기 때문에 기준시가가 오르기 전에 파는 것이 유리하다. 반대로 기준시가가 하락할 가능성이 높다면 기준시가가 조정된 후에 파는 게 좋다.
◆분산투자의 대안, 해외펀드=한씨는 실세금리 이상의 초과수익을 위해 일부 투자위험을 감수할 수 있는 적극적 투자자로 분류할 수 있기 때문에, 일반 예금투자자에 비해 주식형 상품의 비중을 늘리는 것이 좋다. 한씨에게는 유동성 및 확정금리형 상품 60%, 주식형이나 주식혼합형 상품 30%, ELS(주가지수 연계증권) 10%의 포트폴리오를 권한다.< 표 참조 >
주식형 상품 하면 흔히 국내 주식형 펀드를 떠올리지만, 눈을 돌려 해외 펀드에 관심을 가져볼 만한다. 해외 펀드란 투자자금을 외화로 바꿔 외국의 국채나 회사채, 주식 등에 투자하는 펀드로, 피델리티나 슈로더 등 세계적인 투자기관에서 운용을 담당하고, 국내 은행과 증권사에서 판매를 대행하고 있다.
해외 펀드는 상대적으로 상품의 선택 폭이 넓고, 해외 시장이 한국과 달리 정치·사회적인 변동의 충격을 덜 받는다는 점에서 안정적으로 평가받고 있다. 지금까지 해외 펀드는 국내 정기예금 금리를 웃도는 좋은 성적을 기록했다.
최근 주목받는 해외 펀드는 미국 하이일드채권펀드와 일본 주식형펀드다. 미국 하이일드 채권펀드는 미국 채권 중에서 주로 BBB 미만의 신용등급에 주로 투자하므로 투자위험은 있지만, 대신 높은 수익을 기대할 수 있다는 점이 매력적이다. 또 향후 미국 경기가 회복추세를 보임에 따라 기업의 신용등급이 올라가면 추가적인 수익을 기대할 수 있다. 일본 주식형 펀드는 일본의 대형 우량주에 장기 투자하는 펀드로, 일본 기업들의 성장성을 낙관하는 투자자들에게 적합하다.
3주택자, 허둥지둥 팔면 '절세베팅' 못한다
