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뉴타운 투자 곳곳에 함정
땅값 급등에 도시개발 전환땐 리스크 커
입주권 노린 무허가 건물투자 위험천만
최근 서울시가 지정한 2차 뉴타운 투자에 '경고등'이 켜졌다.
개발 재료가 시장에 선반영되면서 이미 가격이 급등한 데다 서울시가 재개발이 여의치 않은 지역은 새로운 도시개발사업 방식으로 개발하기로해 투자 리스크 역시 크게 높아졌기 때문이다.
부동산 전문가들은 "개별 뉴타운 개발계획이 수립되고 구체적인 사업추진 일정이 드러날 때까지 섣부른 투자는 금물"이라고 조언한다.
■투자 리스크 높아졌다=2차 뉴타운 지역 12곳은 주로 재개발 방식으로개발된다. 하지만 재개발이 어려운 곳은 도시개발사업 방식이 적용될 예정이다. 김병일 서울시 지역균형발전추진단장은 "먼저 재개발을 원칙으로 하되 사업 추진이 지지부진하거나 아예 사업성이 없는 지역은 도시개발사업으로 개발될 것"이라며 "단독 재건축도 하나의 개발 대안이 될수 있을 것"이라고 설명했다.
2차 뉴타운 선정 등 뉴타운 개발계획이 순조롭게 진행되면서 투자자들의 관심이 높지만 곳곳에 함정이 널려 있어 투자주의가 필요하다.
건설교통부는 최근 서울시의 건의를 받아들여 뉴타운 등 낙후된 도시 주거지역에서도 도시개발사업을 적용해 개발할 수 있도록 관련 지침을 개정했다.
하지만 토지 대신 아파트로 보상해 주는 입체환지 대상을 토지와 주택을 함께 소유한 자로 제한하고 신청자가 많을 경우 추첨으로 선정토록 제한했다. 이렇게 되면 도시개발사업구역 내 무허가 건물주는 물론 대지와 주택의 소유주가 다른 경우에는 아파트로 보상을 받을 수 없다. 토지와 주택을 함께 소유했다 하더라도 추첨에서 당첨된다는 보장도 없다.
■계약 해지 등 파장 클 듯=2차 뉴타운 지역 가운데 재개발이 어렵거나국유지ㆍ시유지 위에 들어선 무허가 건물촌이 상당수 있다. 따라서 이들지역이 도시개발사업구역으로 지정될 경우 가격 하락 및 계약 해지 등 파장이 클 전망이다.
이미 현장에서는 이 같은 조짐이 나타나고 있다. 무허가 건물이 많이 들어선 아현 뉴타운 등지의 중개업소에는 무허가 건물을 갖고 있는데 과연 입주권을 받을 수 있겠느냐는 문의 전화가 빗발치고 있다. 이들 무허가 건물은 비교적 가격이 싸다는 점 때문에 입주권 투자 목적으로 매입한 경우가 대부분이다.
마포구 아현 뉴타운의 경우 30여년간의 재개발 추진으로 지분쪼개기가극심하면서 현재 조합원 수만 3400여명에 이른다. 현재 자력으로 추진 중인 재개발계획에 따르면 대략 2600가구가 건립될 예정인 것으로 알려져 사업성에 있어 회의적인 시각이 강하다. 무허가 건물도 곳곳에 들어서 있다.
이미 1차 뉴타운으로 지정된 은평 뉴타운에도 투자자들의 문의가 쇄도하고 있다. 은평구 구파발동 리빙공인의 김창의 사장은 27일 "시유지 상에 건물만 등기가 된 것이나 무허가 주택에 투자한 사람이 많았다. 투자자의 10?20％ 정도가 무허가 건물에 투자한 사람들"이라고 전했다.
■투자는 신중하게 접근해야=아파트 입주권을 노린다면 먼저 조합원 자격을 확보할 수 있는 재개발이 확실한 지역을 골라야 한다. 서울시는 12월 하순께 신규 재개발 추진 지역을 선정하는 '재개발 기본계획'을 발표할 예정이다. 일단 뉴타운 내에서 이 재개발 기본계획에 포함된 지역을 선택하는 게 안전하다.
또한 개별 뉴타운의 개발 계획을 꼼꼼히 살펴야 한다. 개발계획상 재개발 추진 지역과 도로ㆍ공원 등 공공시설 건설을 위해 수용되는 곳은 아파트 입주권을 받을 수 있다. 그러나 도시개발사업 구역으로 지정되면 투자가치는 반감될 수밖에 없다. 서울시는 내년 4월 개발 기본구상안을공고한 뒤 주민 의견 수렴을 거쳐 9월께 개발기본계획을 확정할 예정이다.
뉴타운 투자 곳곳에 함정
