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[주테크칼럼] 집값 얼마나·언제까지 떨어질까
10·29대책 발표 뒤 서울 강남의 재건축을 비롯한 수도권 아파트 값이 일제히 하락세로 돌아섰다. 서울의 아파트 값이 전체적으로 떨어지기는 9개월 만이다. 연초에 하락세를 보이다 3월부터 지속적으로 오르막길을 달리던 서울의 아파트값이 이제는 정말 쉬어가는 듯하다.
값이 하락세로 반전되면서 관심의 초점은 과연 얼마나, 언제까지 떨어질 것이냐로 모아지고 있다. 평균적으로 10% 하락할 것으로 점친다. 일부는 20% 하락까지 내다본다.
얼마나 떨어질지를 계량화하기는 쉽지 않다. 과거에는 상승기냐, 하락기냐를 떠나 아파트값이 서울은 물론 지방에서도 비슷한 움직임을 나타냈다. 2000년 이후부터 지난해까지의 아파트값 움직임도 ‘대세상승’으로 표현할 수 있다.
하지만 올해는 판이한 양상을 보여줬다. 서울에서도 강남권은 연초에 비해 10% 이상의 상승률을 기록했지만 도봉구 등 북부권은 오름폭이 3~4%대를 넘지 않았다. 경기도 경부선 복복선 개통의 호재가 있던 수원이나 경부고속철도의 역사 개통을 앞둔 광명시는 연초보다 20%를 초과하는 상승률을 보였다. 하지만 의정부나 남양주시의 아파트값 상승률은 2~3%대에 머물고 있다.
결국 집값이 어느 정도 하락할 것인지는 거시적 요인보다 지역별 미시적 상황에 따라 다를 것으로 예상된다. 올해 집값 상승을 우려할 때 서울 북부권을 비롯한 다른 곳에서는 오른다고 난리치는 상황을 강건너 불보듯 지켜봐야 했다. 지금 집값이 떨어진다는 아우성도 역시 남의 얘기처럼 들릴 수 있다.
다만 보유세나 양도세의 급격한 인상으로 2주택 이상을 소유하고 있는 가구는 내년부터 보유나 양도 때 세금 부담이 30%이상 증가한다. 3주택 이상 소유자는 2005년 이후에 팔 때는 세금 부담이 현재보다 3배 가까이 늘어난다. 이는 세금 회피를 위한 매물이 나오면서 강남이나 강북을 막론하고 비록 폭에는 차이가 있겠지만 가격 조정이 있을 것이라는 전망을 낳는다.
자동차를 살 때는 적어도 연비나 유지비, 할부이자, 세금, 보험료를 꼼꼼히 따져보고 자신의 능력에 맞는 선택을 한다.
이제는 주택을 살 때도 차익을 노리고 무작정 달려들기보다는 장단점과 세금 부담, 대출이자, 상환 능력을 고려해야 한다. 낡은 집이라면 재건축이나 리모델링 가능 여부를 조목조목 계산하고 결정해야 한다. 비록 주택이 자동차와 같은 소비재가 아니지만 더 큰 재산이다. 당연히 계산도 더 신중해야 한다.
[주테크칼럼] 집값 얼마나·언제까지 떨어질까
